在實(shí)踐中,，人們?cè)敢馔ㄟ^(guò)設(shè)定抵押來(lái)確保交易的達(dá)成,、履行，可以說(shuō)抵押是債權(quán)人的退路,，因?yàn)閭鶛?quán)人可以在債務(wù)人不履行自己的義務(wù)時(shí),，執(zhí)行抵押物，要求對(duì)方承擔(dān)抵押責(zé)任,，但并不是所有的債權(quán)都可以設(shè)定抵押,，即使設(shè)定抵押也不見(jiàn)得能夠?qū)崿F(xiàn)抵押權(quán)。抵押權(quán)有法定和約定兩種類型,。法定的無(wú)論是否約定必須依照規(guī)定,；法律允許當(dāng)事人約定的，可以協(xié)商解決,。那么,，抵押擔(dān)保在實(shí)踐中如何設(shè)立實(shí)現(xiàn)呢？

第一,、抵押擔(dān)保的債權(quán)范圍

當(dāng)事人之所以設(shè)立抵押,，就是為了擔(dān)保債務(wù)人履行債務(wù)，擔(dān)保債權(quán)的實(shí)現(xiàn),，可并不是所有的債權(quán)都可以設(shè)定抵押,，也就是說(shuō)抵押擔(dān)保有其固有的債權(quán)范圍，具體為：

1,、主債權(quán),，有稱原債權(quán)、本債權(quán),，是擔(dān)保的重要內(nèi)容,。

2、利息,。包括法定利息和約定利息,。

3、延遲利息,。指由于人延遲履行而導(dǎo)致的利息,，延遲利息是法定的附隨性債權(quán)，因此不必經(jīng)當(dāng)事人特別約定或登記,，即屬于房地產(chǎn)抵押的擔(dān)保范圍,。

4,、違約金。指合同一方因不履行或不適當(dāng)履行合同時(shí),，為違約行為支付的帶有懲罰性或者補(bǔ)償性的金錢,。

5、損害賠償金,。指?jìng)鶆?wù)人因不履行債務(wù)或者不適當(dāng)履行債務(wù)給債權(quán)人造成損害而支付的賠償費(fèi)用,。

6、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的費(fèi)用,。指抵押權(quán)人因行使抵押權(quán)而支出的費(fèi)用,，比如拍賣費(fèi)、變賣費(fèi),、訴訟費(fèi)等,。

一般來(lái)講，房地產(chǎn)抵押擔(dān)保的債權(quán)應(yīng)當(dāng)包括以上幾項(xiàng),，但如果雙方當(dāng)事人在抵押合同中約定只擔(dān)保其中幾項(xiàng),，那擔(dān)保的范圍應(yīng)當(dāng)依合同約定確定。

第二,、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)需具備的條件

只要是設(shè)定的抵押擔(dān)保是法定范圍的債權(quán),，抵押權(quán)人就只需擔(dān)心能否實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)就可以了，只不過(guò)要想實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)還必須符合法定的條件,，具體為：

1,、存在有效的抵押權(quán)。抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)首先應(yīng)以抵押權(quán)存在為前提,，當(dāng)事人只有享有抵押權(quán)時(shí),，才可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。其次,，抵押權(quán)必須合法有效,。抵押權(quán)是對(duì)物的價(jià)值的支配權(quán)，如果不能合法存在,，則不享有支配權(quán),，也就談不上優(yōu)先受償了。

2,、債權(quán)已屆清償期而未受清償,。抵押權(quán)的目的在于擔(dān)保債權(quán)受償。若債權(quán)人的債權(quán)未屆清償期而允許抵押權(quán)人行使抵押權(quán),，將損害債務(wù)人依法應(yīng)當(dāng)享有的期限利益,。因此，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)以債權(quán)已屆清償期而未受清償為要件。但對(duì)于未屆清償期的債權(quán),，若因法定原因或者約定原因,，使債務(wù)人喪失期限利益時(shí)，債權(quán)人得即時(shí)請(qǐng)求債務(wù)人履行債務(wù),。債權(quán)受抵押擔(dān)保,，因債務(wù)人喪失期限利益，債權(quán)人因此亦可行使抵押權(quán),。

3,、債務(wù)人不履行債務(wù)。倘若債務(wù)已屆履行期,，但債務(wù)人履行債務(wù)，債權(quán)人的債權(quán)受清償,，抵押權(quán)即消滅,，自無(wú)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)。

4,、債務(wù)的未清償不是因?yàn)閭鶛?quán)人的原因所造成的,。債務(wù)不履行的原因是多方面的，有不可抗力的原因,；有債權(quán)人的原因,；有債務(wù)人的原因?！爸挥性谝騻鶆?wù)人方面的原因未清償債務(wù)時(shí),，抵押權(quán)人才可以實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)；如因其他原因致使債務(wù)不履行的,，抵押權(quán)人不能實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),。”

第三,、實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的方法

抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)可以通過(guò)自力救濟(jì)的方式來(lái)實(shí)現(xiàn),，也可以通過(guò)公力救濟(jì)的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)。自力救濟(jì),，即抵押權(quán)人可徑自依抵押權(quán)而自行決定抵押權(quán)的處分方式并予以實(shí)施,，無(wú)需經(jīng)由抵押人同意，國(guó)家在通常情況下也不予強(qiáng)制干預(yù),。而公力救濟(jì)是指抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)應(yīng)采取公法上的方式,，抵押權(quán)人實(shí)行抵押權(quán)之前通常需要獲得法院或其他國(guó)家機(jī)關(guān)簽發(fā)的裁判或決定，而不能私自地實(shí)現(xiàn)抵押權(quán),。

不論是自力救濟(jì)還是公力救濟(jì),，具體抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)辦法無(wú)非為抵押權(quán)人與抵押人協(xié)議以抵押財(cái)產(chǎn)折價(jià)或者拍賣、變賣抵押物之后進(jìn)行償還的方式解決。如果不能達(dá)成一致協(xié)議的,，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求法院拍賣,、變賣抵押財(cái)產(chǎn)，之后就所得價(jià)款優(yōu)先受償,。具體的抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)辦法為：

1,、拍賣。抵押權(quán)人在債權(quán)已界清償期而債務(wù)人沒(méi)有履行還款義務(wù)時(shí),，可以申請(qǐng)法院依照一定的程序拍賣抵押物,，就其所得的價(jià)金優(yōu)先受償。如果拍賣抵押物后所得的價(jià)金多余債務(wù)金額的,，超過(guò)部分應(yīng)當(dāng)返還抵押人,。如果抵押權(quán)人為多數(shù)人時(shí)，應(yīng)當(dāng)依照抵押權(quán)的次序進(jìn)行分配,。

2,、變賣。如果抵押權(quán)人不愿意拍賣抵押物的,，也不愿意取得標(biāo)的物的所有權(quán)時(shí),，可以通過(guò)一般的買賣方式變賣抵押物，并就所得價(jià)金優(yōu)先受償,。

3,、折價(jià)。在債權(quán)清償期限屆滿后,，抵押權(quán)人可以與抵押人簽訂合同,，約定由抵押權(quán)人取得抵押物的所有權(quán)。如果抵押物的價(jià)值高于債權(quán)數(shù)額的,，應(yīng)當(dāng)將超過(guò)的價(jià)款返還于抵押人,。

抵押之所以被譽(yù)為“擔(dān)保之王”，是因?yàn)橐环矫婵梢該?dān)保債務(wù)履行,，另一方面又可以發(fā)揮物的最大經(jīng)濟(jì)效益,。所以，為了發(fā)揮抵押權(quán)效用,，在交易中,，如果需要設(shè)定抵押時(shí)，最好是簽訂正式的抵押合同以避免出現(xiàn)不必要的麻煩,。要知道,，有些抵押是簽訂合同就能生效的，但有些卻需要登記才生效,。最后,，我國(guó)目前采取登記對(duì)抗主義,，未經(jīng)登記的抵押合同在當(dāng)事人之間雖然具有法律約束力，抵押權(quán)也已存在,，但不能對(duì)抗善意第三人,。