隨著我國城鎮(zhèn)化進程的加快和房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，與城鎮(zhèn)居民生活密切相關(guān)的物業(yè)服務(wù)制度也逐步建立,。為了保障業(yè)主的合法權(quán)益不受侵害，2007年頒布的《中華人民共和國物權(quán)法》創(chuàng)設(shè)了業(yè)主撤銷權(quán)制度,，業(yè)主撤銷權(quán)制度創(chuàng)設(shè)至今,，涉及到業(yè)主撤銷權(quán)的法律及配套的司法解釋僅有三條規(guī)定，但關(guān)于行使業(yè)主撤銷權(quán)中訴訟主體如何確定及相關(guān)法律后果如何承擔(dān),，現(xiàn)行法律及司法解釋未作明確規(guī)定,，本文試圖對業(yè)主撤銷權(quán)的主體、對象及法律后果等問題展開探討,，以期能對相關(guān)審判工作提供思路,。

一、業(yè)主撤銷權(quán)之行使主體

業(yè)主撤銷權(quán)是基于物權(quán)中業(yè)主建筑物區(qū)分所有權(quán)而設(shè)立，設(shè)立的目的是為保障業(yè)主在行使建筑物區(qū)分所有權(quán),、成員權(quán),、共同管理權(quán)時不受侵害。而房屋承租人,、借用人等物業(yè)使用人并不享有房屋的所有權(quán),，其所享有的僅是基于合同關(guān)系所產(chǎn)生的房屋使用權(quán)。承租人,、借用人等其他物業(yè)使用人在占有使用房屋時具有很大的流動性和不確定性,，承租和使用房屋的時間有長有短，轉(zhuǎn)租,、合租甚至幾個人共同使用的情況也普遍存在,，在此情況下，業(yè)主撤銷權(quán)賦予誰,，不賦予誰,，如何分配便成問題。賦予承租人,、借用人等其他物業(yè)使用人業(yè)主撤銷權(quán)在現(xiàn)實生活中不具有可操作性,，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定，與業(yè)主撤銷權(quán)制度創(chuàng)設(shè)的初衷背道而馳,。因此筆者認為承租人,、借用人等其他物業(yè)使用人不能作為行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體。

夫妻共有房屋卻未登記一方不能作為業(yè)主撤銷權(quán)的行使主體,，否則便會導(dǎo)致一戶多票現(xiàn)象發(fā)生,。《婚姻法》第十七條第二款賦予了夫妻雙方對共同所有的財產(chǎn)享有平等處理權(quán),，夫妻雙方在是否行使業(yè)主撤銷權(quán)的問題上應(yīng)當(dāng)先平等協(xié)商,，取得一致意見后以享有房屋所有權(quán)一方的名義提出。這并不限制夫妻共有房屋卻未登記一方的權(quán)利,，符合物業(yè)管理的規(guī)則,。

房屋所有權(quán)人死亡后并未辦理過戶手續(xù)的繼承人能否作為行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體要視情況而定。如果該繼承人是該房屋的唯一繼承人,，那他作為行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體便沒有問題,，因為從原房屋所有權(quán)人死亡那一刻開始，該繼承人便繼受取得了該房屋的所有權(quán),，未辦理產(chǎn)權(quán)登記并不能影響該繼承人成為該房屋所有權(quán)人的事實,。如果該房屋存在多個繼承人，便會出現(xiàn)多人對該房屋共同共有現(xiàn)象的發(fā)生,，因此在行使業(yè)主撤銷權(quán)時,，房屋繼承人必須達成一致意見后共同委托同一人作為業(yè)主來行使。如果多個繼承人不能達成一致意見，則先需進行確權(quán),，確權(quán)后由取得房屋所有權(quán)的繼承人行使,。

因此，筆者認為房屋所有權(quán)人方才具有行使業(yè)主撤銷權(quán)的主體資格,。

二,、業(yè)主撤銷權(quán)的訴訟對象

業(yè)主撤銷權(quán)訴訟對象究竟是業(yè)主大會還是業(yè)主委員在審判實踐中存在較大爭議。

（一）業(yè)主委員會能否作為業(yè)主撤銷權(quán)的被告

我國《民事訴訟法》第四十八條規(guī)定“公民,、法人和其他組織可以作為民事訴訟的當(dāng)事人,。”業(yè)主委員會是指經(jīng)業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,，并經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門備案,，在物業(yè)管理活動中代表全體業(yè)主和物業(yè)使用人對物業(yè)進行管理，維護全體業(yè)主和物業(yè)使用人合法權(quán)益的自我管理,、自我服務(wù)的常設(shè)自治性組織,。其是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu)，是由部分熱衷與公益事業(yè)的業(yè)主組成的非營利性集體組織,，負責(zé)具體執(zhí)行業(yè)主大會所作出的決議,，其不具有獨立的意思表示，沒有獨立的財產(chǎn)并不能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任,，其不是法人,。

那業(yè)主委員會是否是其他組織呢？我國《關(guān)于適用〈民事訴訟法〉若干問題的意見》第五十二條規(guī)定：“民事訴訟法第四十八條規(guī)定的其他組織是指合法成立,、有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn),，但又不具備法人資格的組織，包括：1,、依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的個人獨資企業(yè),；2、依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的合伙企業(yè),；3,、依法登記領(lǐng)取我國營業(yè)執(zhí)照的中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè),；4,、依法成立的社會團體的分支機構(gòu)、代表機構(gòu),；5、依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的法人的分支機構(gòu),；6,、依法設(shè)立并領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的商業(yè)銀行、政策性銀行和非銀行金融機構(gòu)的分支機構(gòu)；7,、經(jīng)依法登記領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè),、街道企業(yè)；8,、其他符合本條規(guī)定條件的組織,。”很明顯,，業(yè)主委員不是民事訴訟法解釋第五十二條中前七款所列舉的其他組織,，那業(yè)主委員是否符合該條第八款的規(guī)定呢？從該條前七款列舉的七個其他組織中我們可以看出它們共同的特點便是依法成立并且在相關(guān)行政機關(guān)登記,。業(yè)主委員會由業(yè)主大會選舉產(chǎn)生,，是合法成立，在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主部門和街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府備案，并且內(nèi)設(shè)主任,、副主任受業(yè)主大會議事規(guī)則和管理規(guī)約約束,，具有一定的組織機構(gòu)和財產(chǎn)但又不是法人，因此筆者認為業(yè)主委員會符合民訴法解釋第五十二條第八款的規(guī)定,，應(yīng)認定為其他組織,。

最高人民法院在給安徽省高院《關(guān)于金湖新村業(yè)主委員是否具備民事訴訟主體資格請求一案的復(fù)函》和《關(guān)于春雨花園業(yè)主委員會是否具有民事訴訟主體資格的復(fù)函》中也都認為業(yè)主委員會具備主體資格，可以作為訴訟當(dāng)事人參加訴訟,。江蘇省高級人民法院《關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)合同糾紛案件若干問題的意見》第十四條也規(guī)定了為維護全體業(yè)主的利益,，業(yè)主委員會具有訴訟主體資格。

故筆者認為在業(yè)主委員會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時,，受侵害的業(yè)主可以以業(yè)主委員會為被告向人民法院起訴,，請求予以撤銷。

（二）業(yè)主大會能否作為業(yè)主撤銷權(quán)的被告

業(yè)主大會是指在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府,、房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，由同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)所有業(yè)主組成,，對關(guān)系到整體業(yè)主利益的事情進行決議的機構(gòu),。業(yè)主大會是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的民間性業(yè)主自治性組織，其具有臨時性的特點,，其雖然在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立,，卻未經(jīng)過備案,。業(yè)主大會目前在我國還主要以會議的形式履行法定職責(zé),，是一種用于形成業(yè)主集體決策的制度設(shè)計，并不是一種法律實體,。其不符合《民事訴訟法》上民事訴訟當(dāng)事人的條件,，在司法實踐中將其列為被告也不具備可操作性，故業(yè)主大會不能作為業(yè)主撤銷權(quán)的被告,。

但當(dāng)業(yè)主大會作出的決定侵害業(yè)主合法權(quán)益時,，被告如何確定？

有學(xué)者認為,，在此情況下業(yè)主委員會應(yīng)作為業(yè)主大會的法定代理人應(yīng)訴,，對此筆者并不贊同。筆者認為業(yè)主委員作為業(yè)主大會的常設(shè)機構(gòu),，代表著業(yè)主大會和全體業(yè)主的利益,，根據(jù)業(yè)主大會的授權(quán)負責(zé)處理小區(qū)物業(yè)管理的日常事務(wù)，是業(yè)主大會各項決議的具體執(zhí)行者和實施者,。在業(yè)主大會決議侵犯業(yè)主合法權(quán)益的情況下,，業(yè)主提起撤銷權(quán)之訴事實上對抗的是整個業(yè)主團體的意志，而在該決議未被法院撤銷之前,，依舊是由業(yè)主委員會負責(zé)執(zhí)行,。也就是說，決議是否被撤銷與業(yè)主委員會之間實際上有利害關(guān)系的,。故此時業(yè)主委員會應(yīng)以訴訟代表人的身份,，作為業(yè)主撤銷權(quán)之訴的被告參加訴訟。

三,、業(yè)主撤銷權(quán)行使之法律效力

業(yè)主撤銷權(quán)創(chuàng)設(shè)的目的是為了保護少數(shù)業(yè)主的合法權(quán)益,，避免“多數(shù)人的暴政”，故業(yè)主提起撤銷權(quán)之訴后一旦得到法院的支持,，原業(yè)主大會或者業(yè)主委員會所做的決議便當(dāng)然無效,，依據(jù)該決議所作出的民事行為便應(yīng)當(dāng)終止，已經(jīng)實施的應(yīng)恢復(fù)原狀,，不能恢復(fù)的應(yīng)給予補償,，涉及財產(chǎn)的也應(yīng)予返還。該決議被撤銷的效力及于每位業(yè)主,，決議無效后由此所造成的損失應(yīng)由過錯方承擔(dān),。

業(yè)主大會或業(yè)主委員會的決議被撤消后，受其影響的不僅是業(yè)主大會,、業(yè)主委員會和全體業(yè)主,，還有因該決議所引起民事行為的相對方，也就是第三人,。關(guān)于該撤銷權(quán)的效力是否及于第三人的問題,，有學(xué)者認為,，因為與業(yè)主大會或業(yè)主委員會所做決議聯(lián)系最大的便是物業(yè)服務(wù)企業(yè),，應(yīng)該根據(jù)物業(yè)服務(wù)企業(yè)是否為善意加以區(qū)別對待,。如果其為善意，則撤銷權(quán)的效力不應(yīng)及于物業(yè)服務(wù)企業(yè),；如果其為惡意,，則權(quán)利應(yīng)受到撤銷權(quán)效力的影響。該觀點從保護善意第三人的角度出發(fā)給出了一定建議,，但筆者認為此觀點并不妥,。第三人是與執(zhí)行業(yè)主大會決議的業(yè)主委員會簽訂相關(guān)合同后履行相關(guān)義務(wù)的，其在作出相關(guān)行為之前沒有權(quán)利去審查業(yè)主大會或業(yè)主委員所做的決議是否符合法律規(guī)定的程序,，也無法去審查該決議是否侵害了部分業(yè)主的合法權(quán)益,，更無權(quán)出席業(yè)主大會，在此情況下如何去判斷第三人是否是惡意,，又如何去證實第三人是否構(gòu)成惡意,。故筆者認為決議被撤消后，效力及于第三人,，由此對第三人所造成的損失涉及另一個法律關(guān)系,，可由第三人另行提主張。