農(nóng)村居民依據(jù)集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份,，獲取規(guī)定的宅基覅使用權(quán),，并且農(nóng)民在屬于自己的宅基地上構(gòu)筑的房屋。宅基地使用權(quán)以及所建房屋是絕大多數(shù)農(nóng)民的一項(xiàng)重要財(cái)產(chǎn),，但是現(xiàn)行法明確禁止宅基地使用權(quán)抵押,，房屋流轉(zhuǎn)受限,，這在在很大程度上制約了財(cái)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值功能的體現(xiàn),。原有的農(nóng)村宅基地適使用權(quán)以及房屋的保障功能設(shè)計(jì)已經(jīng)不能滿足當(dāng)前農(nóng)村居民的價(jià)值追求，同時(shí)宅基地所有權(quán)人的權(quán)利也難以體現(xiàn),。在“保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”的政策指引下,，有的地區(qū)試點(diǎn)突破上述規(guī)則限制,，農(nóng)民所有房屋抵押權(quán)也就取得了“房地一致”原則之下的合法性。對(duì)于保護(hù)抵押權(quán)權(quán)益也有較好的現(xiàn)實(shí)意義,。上述兩項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)益處置時(shí)受讓人的范圍不應(yīng)以本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為限,。他人受讓農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)時(shí)，可以采取僅取得房屋所有權(quán),，同時(shí)取得宅基地使用權(quán)租賃權(quán)的方法,。原抵押人仍然可以基于宅基地使用權(quán)的出租而取得相應(yīng)收益，以保障其基本住房權(quán)利,。財(cái)產(chǎn)的處置中涉及宅基地使用權(quán)的收益應(yīng)在國(guó)家,、集體、農(nóng)民之間合理分配,。本文將就上述想法與實(shí)踐展開論證,。

主要?jiǎng)?chuàng)新觀點(diǎn)：

從宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定中了解這項(xiàng)制度的特征，分析我國(guó)在制度構(gòu)建及法律規(guī)定中所體現(xiàn)的價(jià)值選擇,。對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利的一種保障,、資源的一種內(nèi)部保護(hù),防止本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的宅基地的非內(nèi)部流轉(zhuǎn)。在這樣的制度特征與價(jià)值選擇下,，我國(guó)宅基地使用權(quán)取得中存在的問(wèn)題,，現(xiàn)實(shí)及司法實(shí)務(wù)中，農(nóng)村宅基地的抵押,、出租,，農(nóng)村房屋抵押、買賣的案例屢見不鮮,，甚至有的轉(zhuǎn),、受當(dāng)事人間為了規(guī)避法律采取陰陽(yáng)合同，這使得農(nóng)村宅基地及所建房屋抵押,、買賣等違法問(wèn)題亂象叢生,。司法工作中法院在在處理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓、抵押中亦是尋求合乎法律與矛盾解決的平衡點(diǎn),。通過(guò)歷史價(jià)值與現(xiàn)實(shí)中村民,、集體組織、國(guó)家治理的價(jià)值選擇與追求對(duì)比,，本文認(rèn)為應(yīng)當(dāng)在法定租賃權(quán)等合理制度下構(gòu)建符合各方價(jià)值追求的宅基地使用權(quán)與房屋處分權(quán)制度,。尊重各方的利益追求。

正文：

一,、農(nóng)村宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋法律規(guī)定及概念理解

法律概念是法律體系中的重要組成部分,，是具有特殊功能的法律要素,在法律的制定、適用等方面具有重要的作用。現(xiàn)代國(guó)家法律體系的構(gòu)建,離不開一套符合邏輯,、完整的法律概念體系,。本文研究農(nóng)村宅基地及建在宅基地上房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益問(wèn)題不可回避的需要清楚相關(guān)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)等概念。我國(guó)關(guān)于“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”這一內(nèi)容的規(guī)定較為分散,，我國(guó)《憲法》,、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等多個(gè)法律法規(guī)都有涉及,。其中《物權(quán)法》的規(guī)定中宅基地使用權(quán)成為用益物權(quán)的重要內(nèi)容,。結(jié)合上述法律法規(guī)的具體規(guī)定，本文現(xiàn)對(duì)“農(nóng)村宅基地使用權(quán)”概念進(jìn)行以下分析理解:

首先是農(nóng)村宅基地使用權(quán)權(quán)利主體身份的特殊性,。農(nóng)村居民作為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員這一特殊身份才具有原始取得宅基地使用權(quán)的資格,。非本集體內(nèi)的成員除法律特別規(guī)定外,不得在本集體內(nèi)申請(qǐng)宅基地。我國(guó)上述規(guī)定是對(duì)本集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)利的一種保障,、資源的一種內(nèi)部保護(hù),防止本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)的宅基地的非內(nèi)部流轉(zhuǎn),，影響宅基地使用權(quán)設(shè)立的價(jià)值追求；另一方面在現(xiàn)有制度設(shè)計(jì)下有助于農(nóng)村和城鎮(zhèn)的規(guī)劃與管理,，宅基地使用權(quán)制度設(shè)立初期,，在維護(hù)農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，促進(jìn)城市發(fā)展起了重要的作用,。

其次生存與生活的保障性是宅基地使用權(quán)制度設(shè)立的價(jià)值追求,。一方面，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是基于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員身份而無(wú)償獲得,、長(zhǎng)期使用,。這一制度體現(xiàn)出來(lái)的特征包括具有福利性、無(wú)償性,、長(zhǎng)期性,。農(nóng)村居民基于法律規(guī)定，在符合法律規(guī)定的條件是,，便可以申請(qǐng)宅基地使用權(quán),，而不需要的支付費(fèi)用。恰恰是這種無(wú)償導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)中有的村民基于自身生活需要,、或者他人需求時(shí)違反規(guī)定標(biāo)準(zhǔn),，擴(kuò)大宅基地用地面積，超標(biāo)準(zhǔn)建房,。因?yàn)檫`規(guī)建房的后果有的只是罰款了事,。可以說(shuō)在無(wú)償性與福利性的保護(hù)下造成了一定資源的浪費(fèi),。另一方面,，農(nóng)村宅基地使用權(quán)之所以存在上述多種屬性是為了對(duì)農(nóng)村居民的生存,、生活的形成一種保障。當(dāng)初國(guó)家法律之所以規(guī)定要給農(nóng)村居民依其身份分配一份宅基地,，其最主要目的也不過(guò)就是要保障農(nóng)村居民“居者有其屋”,，多占宅基地的情況并不多見,。農(nóng)村宅基地作為一種要素,，形成的對(duì)農(nóng)民生活的保障，雖然不是農(nóng)村社會(huì)保障的內(nèi)容,，但是它對(duì)農(nóng)民的價(jià)值不言而喻,。比較城鎮(zhèn)商品房具有期限限制、有償性,農(nóng)民對(duì)于這種受法律保護(hù)的宅基地使用權(quán)當(dāng)然是歡迎的,。農(nóng)村居民房屋的所有權(quán)與宅基地使用權(quán)的關(guān)系還體現(xiàn)在房屋損毀滅失,，卻不影響宅基地使用權(quán)的享有,使用權(quán)人可以在原有宅基地上重新建造房屋,即使宅基地被征收后,集體經(jīng)濟(jì)組織成員有權(quán)要求本集體再批給其相應(yīng)的宅基地，宅基地使用權(quán)的福利性特征體現(xiàn)明顯,。

再者農(nóng)村宅基地使用權(quán)在權(quán)利內(nèi)容方面的限制性,。我國(guó)法律規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員對(duì)其依法取得的宅基地享有占有、使用,、處分的權(quán)利,。宅基地上所建設(shè)的房屋及附屬設(shè)施在不侵害他人、集體,、國(guó)家利益的前提下受法律保護(hù),。上述內(nèi)容體現(xiàn)了權(quán)利享有的一面，但是在宅基地使用權(quán)的處分方面的卻是受到了限制,。我國(guó)法律法規(guī)對(duì)宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)采取了較為嚴(yán)格的規(guī)定,，農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能脫離其上的房屋單獨(dú)流轉(zhuǎn)。因?yàn)檎嘏c地上房屋分屬不同的主體,，同時(shí)考慮宅基地使用權(quán)的無(wú)償性,、保障性、“一戶一宅”等因素,，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的出租,、抵押等而被禁止，即使在農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),農(nóng)村宅基地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)移是有轉(zhuǎn)移對(duì)象為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的前提限制,。宅基地使用權(quán)制度建立初期因城鎮(zhèn)化率較低,、人口流動(dòng)少所產(chǎn)生的矛盾較少、問(wèn)題不突出,。

最后宅基地使用權(quán)的客體及宅基地分屬不同權(quán)利主體,。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的客體指本集體所有的土地,其土地的所有者為農(nóng)村集體組織，符合法律規(guī)定的農(nóng)村居民經(jīng)過(guò)申請(qǐng),，可以取得宅基地的使用權(quán),。集體所有的宅基地由本集體經(jīng)濟(jì)組織成員長(zhǎng)期使用,，此處可以理解為何法律規(guī)定的是農(nóng)村居民享有宅基地使用權(quán)，而非宅基地所有權(quán),。

綜合上文對(duì)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)定以及其性質(zhì),、特征的了解,本文認(rèn)為農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民作為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員特殊身份而依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地，并對(duì)宅基地享有占有,、使用和有限制處分的權(quán)利,。

房屋與土地是不可分割的一個(gè)整體，本文所述農(nóng)村房屋是農(nóng)村居民建在其依法取得宅基地上的棲身之所,。建在集體所有的宅基地上的房屋是農(nóng)村居民財(cái)產(chǎn)的重要組成部分,。但是如上所說(shuō)的不論是宅基地使用權(quán)權(quán)能范圍的嚴(yán)格限制性，還是房地權(quán)屬主體不一致性,，都對(duì)農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)及房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)利行使及價(jià)值實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生了影響,。《土地管理法》第62 條,、國(guó)土資源部下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中對(duì)“一戶一宅”的規(guī)定與強(qiáng)調(diào)是對(duì)農(nóng)村居民宅基地使用權(quán)的保護(hù)性規(guī)定,。但是現(xiàn)實(shí)中“一戶一宅”硬性規(guī)定存在的問(wèn)題已經(jīng)較為明顯，“一戶一宅”的規(guī)定,，在農(nóng)村人口不斷減少的現(xiàn)在,，農(nóng)村戶口數(shù)量不減反增，農(nóng)村宅基地占用面積亦是未減反增,。另外,，我國(guó)《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》中規(guī)定宅基地使用權(quán)不能進(jìn)行抵押、出租等流轉(zhuǎn),，但是對(duì)于農(nóng)村房屋的抵押,，均未做出規(guī)定，這是法律在兩種所有權(quán)不可分離的情況下對(duì)矛盾的一種回避,。反觀現(xiàn)實(shí)及司法實(shí)務(wù)中,，農(nóng)村宅基地的抵押、出租,，農(nóng)村房屋抵押,、買賣的案例屢見不鮮，甚至有的轉(zhuǎn),、受當(dāng)事人間為了規(guī)避法律采取陰陽(yáng)合同,，這使得農(nóng)村宅基地及所建房屋抵押、買賣等違法問(wèn)題亂象叢生,。司法工作中法院在在處理農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓,、抵押中亦是尋求合乎法律與矛盾解決的平衡點(diǎn)。

二,、農(nóng)村宅基地及其房屋法律規(guī)定的制度價(jià)值取向

（一）現(xiàn)有農(nóng)村宅基地及其房屋制度構(gòu)建歷史價(jià)值取向

上世紀(jì)50年代,，英國(guó)著名發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)家劉易斯對(duì)二元經(jīng)濟(jì)理論進(jìn)行了系統(tǒng)性闡述,。二元經(jīng)濟(jì)理論中，發(fā)展中國(guó)家農(nóng)村中以農(nóng)業(yè)為主的傳統(tǒng)部門存在農(nóng)業(yè)剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)化的轉(zhuǎn)移,，這種勞動(dòng)力向城市中以制造業(yè)為主的現(xiàn)代化部門轉(zhuǎn)移,，逐步實(shí)現(xiàn)著二元經(jīng)濟(jì)向現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)變。二元經(jīng)濟(jì)思想認(rèn)為發(fā)展中國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)過(guò)資本,、勞動(dòng)力,、工資的轉(zhuǎn)化，逐步實(shí)現(xiàn)由二元向一元的轉(zhuǎn)變,。

我國(guó)過(guò)去至今作為最大的發(fā)展中國(guó)家,，新中國(guó)成立后,，伴隨著二元經(jīng)濟(jì)理論的發(fā)展我國(guó)也逐漸形成的典型的二元結(jié)構(gòu),。我國(guó)的二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)可以通過(guò)比較勞動(dòng)生產(chǎn)率、二元對(duì)比系數(shù)等來(lái)觀察其不同時(shí)期的結(jié)構(gòu)強(qiáng)弱,。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代,，人口、資源流動(dòng)性不強(qiáng),，同時(shí)受政策等因素影響,，城鄉(xiāng)流動(dòng)受到限制，我國(guó)的二元經(jīng)濟(jì)特征明顯,。工業(yè)基礎(chǔ)薄弱情況下,，為了快速實(shí)現(xiàn)工業(yè)化，政府主動(dòng)介入其中,，促使社會(huì)資源向工業(yè),、城市傾斜，將農(nóng)村剩余,、勞動(dòng)力等資源向城市轉(zhuǎn)移,，工業(yè)迅速發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模不斷擴(kuò)大,。隨之而來(lái)產(chǎn)生的是城鄉(xiāng)發(fā)展差距明顯,、城市居民與農(nóng)村居民收入差距擴(kuò)大。當(dāng)前破除二元結(jié)構(gòu),，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化,、促進(jìn)工業(yè)反哺農(nóng)業(yè)、城市支持農(nóng)村,，完善對(duì)城鄉(xiāng)人口,、資源流動(dòng)管理是我國(guó)的具體實(shí)際。即使近年來(lái)我國(guó)努力從戶籍,、養(yǎng)老保險(xiǎn)等方面破除二元結(jié)構(gòu)問(wèn)題,，不可否認(rèn)的是,，當(dāng)前我國(guó)整體上仍然屬于二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。二元經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)下的農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展困難,，缺乏資金支持,，農(nóng)民在社會(huì)中的地位、收入水平,、社會(huì)保障等相對(duì)較低,。農(nóng)村居民為數(shù)不多的財(cái)產(chǎn)中，他們卻不可以利用宅基地及其所建有的房屋實(shí)現(xiàn)融資,、增加收益,、融入城市。中國(guó)農(nóng)村之所以貧困,，就是兩項(xiàng)要素還沒有進(jìn)入流通：其中之一就是土地,。如果不保障流通中的自由權(quán)就等于沒有財(cái)產(chǎn)權(quán)本身。另一方面,，法律在城市居民在農(nóng)村置業(yè)方面的限制性規(guī)定也對(duì)城市居民走進(jìn)農(nóng)村產(chǎn)生了阻礙,。城鄉(xiāng)二元戶籍及在這一制度下產(chǎn)生的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，在人口流動(dòng)需求不強(qiáng)的歷史時(shí)期限制了城鄉(xiāng)人口流動(dòng),，對(duì)于城市而言促進(jìn)了城市發(fā)展,；宅基地的無(wú)償分配也是農(nóng)民所有的土地?zé)o償收歸集體后的獲得的歷史補(bǔ)償，宅基地使用權(quán)具有了身份性與福利性,。這種補(bǔ)償與福利為當(dāng)時(shí)農(nóng)村居民所接受,，也成了生存、生活的保障,。在貧富差距不大,、走向城市需求不強(qiáng)時(shí)，對(duì)于農(nóng)村居民而言是對(duì)農(nóng)民利益的一種維護(hù),?？偨Y(jié)來(lái)說(shuō)，二元結(jié)構(gòu)下形成的戶籍,、宅基地使用權(quán)等制度在對(duì)農(nóng)村生活秩序,、社會(huì)穩(wěn)定的維護(hù)、城鎮(zhèn)的發(fā)展都起到了重要作用,。

（二）農(nóng)村宅基地及房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益實(shí)現(xiàn)的價(jià)值的需要

農(nóng)村房屋等財(cái)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值實(shí)現(xiàn)的多樣化是國(guó)家促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展,，維護(hù)農(nóng)村居民合法權(quán)益的需要。近年來(lái),，社會(huì)主義法治建設(shè)不斷推進(jìn),，我國(guó)的法律和政策方面也有所調(diào)整，以期充分保護(hù)農(nóng)村居民的權(quán)利,。針對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán),，十七屆三中全會(huì)《決定》中提出：“完善農(nóng)村宅基地制度,，嚴(yán)格宅基地管理，依法保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)”,，這說(shuō)明宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的一種,，應(yīng)得到充分保護(hù)已經(jīng)被重視。

農(nóng)村房屋等財(cái)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值實(shí)現(xiàn)的多樣化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,，鼓勵(lì)和保護(hù)市場(chǎng)主體公平競(jìng)爭(zhēng)、廣泛參與,，社會(huì)資源主要由市場(chǎng)分配,。社會(huì)主義法治體系不斷完善以及市場(chǎng)機(jī)制對(duì)主體行為、資源流動(dòng)形成有效的市場(chǎng)激勵(lì)與誘導(dǎo),。對(duì)于農(nóng)村居民而言,，離開農(nóng)村，區(qū)享受城市相對(duì)較好的城市就業(yè),、醫(yī)療,、教育等資源是一種趨勢(shì),。如今在離開農(nóng)村時(shí)也可不變更戶籍所在,，更是對(duì)農(nóng)村居民的一種誘導(dǎo)。如何幫助農(nóng)民實(shí)現(xiàn)對(duì)宅基地使用權(quán),、農(nóng)村房屋的有效利用,，解決農(nóng)村閑置宅基地、房屋的資源浪費(fèi)等問(wèn)題,，應(yīng)該得到關(guān)注與思考,。本文認(rèn)為農(nóng)民脫離農(nóng)村時(shí)，實(shí)現(xiàn)宅基地,、房屋等財(cái)產(chǎn)權(quán)利價(jià)值的最大化,，實(shí)現(xiàn)其功能多元化是當(dāng)前農(nóng)民的價(jià)值追求。

農(nóng)村房屋等財(cái)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值實(shí)現(xiàn)的多樣化是權(quán)利主體意思體現(xiàn),。宅基地使用權(quán)是使用權(quán)人農(nóng)村居民與宅基地所有權(quán)人集體經(jīng)濟(jì)組織之間形成的一種他物權(quán),。是雙方的真實(shí)意思表示，在集體經(jīng)濟(jì)組織成員需要宅基地時(shí),，可依法提出申請(qǐng),，經(jīng)過(guò)審批獲得宅基地使用權(quán)。但是在這其中由村民組成的集體經(jīng)濟(jì)組織,，缺乏參與性,，缺乏權(quán)利意識(shí)感，村民會(huì)議的討論形同虛設(shè),。集體組織成員形成了一種吃大鍋飯的心理,，導(dǎo)致對(duì)本集體宅基地使用情況無(wú)所謂情況出現(xiàn),。另外又由于宅基地使用權(quán)無(wú)償、無(wú)期限,，集體土地所有權(quán)人只要符合條件就申請(qǐng)宅基地使用權(quán),，不怕土地少，就怕沒占到,，近些年部分地區(qū)的房屋拆遷,、占用等情況更是加劇了宅基地使用的違法。充分發(fā)掘宅基地及房屋的財(cái)產(chǎn)實(shí)現(xiàn)方式,，加強(qiáng)宅基地所有權(quán)人集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)利意識(shí),。有助于宅基地制約性管理、實(shí)現(xiàn)土地的節(jié)約利用,。

農(nóng)村房屋等財(cái)產(chǎn)權(quán)益價(jià)值實(shí)現(xiàn)的多樣化是法律的原則要求,。根據(jù)我國(guó)法律相關(guān)規(guī)定，宅基地使用權(quán)人的處分權(quán)能僅僅表現(xiàn)為默認(rèn)宅基地使用權(quán)在受讓對(duì)象為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的前提下可以隨房屋一并轉(zhuǎn)讓,。廣大農(nóng)村范圍內(nèi)的宅基地及其房屋不能像城鎮(zhèn)房屋一般,，在一個(gè)開放的空間里實(shí)現(xiàn)其價(jià)值?！段餀?quán)法》中“對(duì)財(cái)產(chǎn)提供一體保護(hù)”的原則在此處無(wú)法得以體現(xiàn),。在經(jīng)過(guò)多年的農(nóng)村人口向城市轉(zhuǎn)移之后，農(nóng)村閑置的宅基地,、房屋的真實(shí)價(jià)值最終無(wú)法體現(xiàn),。

（三）農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋權(quán)益現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題

農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度規(guī)定并未達(dá)到預(yù)期目的。我國(guó)現(xiàn)行的宅基地使用權(quán)嚴(yán)格按照“一戶一宅”原則,，對(duì)宅基地使用權(quán)也采取了相對(duì)嚴(yán)格的規(guī)定,。國(guó)家立法目的在于通過(guò)一戶有限供應(yīng)一宅，所獲之宅流通性低實(shí)現(xiàn)民有所居,，土地集約利用,。因?yàn)檎氐臒o(wú)償獲得，農(nóng)村居民在有意無(wú)意間通過(guò)分家立戶獲取相應(yīng)的宅基地,。大家庭逐漸減小,，在一戶一宅的分配原則指導(dǎo)下，現(xiàn)實(shí)中存 在“增戶則增地”思想,。近年來(lái)我國(guó)農(nóng)村人口不斷減少的情況下,，農(nóng)戶數(shù)量不減反增，同時(shí)多占,、濫占宅基地的現(xiàn)象已經(jīng)是一種“舊常態(tài)”,，以上種種導(dǎo)致的結(jié)果是宅基地占地?cái)?shù)量相應(yīng)增加。可以說(shuō)農(nóng)村宅基地及所建房屋利用率普遍較低,。與此同時(shí),，由于農(nóng)村宅基地及房屋有限的流通性導(dǎo)致農(nóng)村居民有限的財(cái)產(chǎn)無(wú)法體現(xiàn)與實(shí)現(xiàn)。取得宅基地以后因無(wú)償獲得,，即便閑置,、荒廢并不會(huì)帶來(lái)多少損失。隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,、農(nóng)村社會(huì)保障的建立與完善,，法治社會(huì)的構(gòu)建，以單一生活保障為目的宅基地使用權(quán)制度應(yīng)向農(nóng)村居民的多元價(jià)值需求轉(zhuǎn)變,。

農(nóng)村宅基地使用權(quán)及房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)過(guò)程中違法違規(guī)現(xiàn)象突出,。在城市郊區(qū)、小城鎮(zhèn)附近,，出租,、買賣或變相買賣宅基地行為情形較多。筆者所在的城郊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員中就存在一戶多宅,、宅基地變相抵押,、買賣等違法行為。這些行為都是農(nóng)村當(dāng)中隱藏的矛盾,，問(wèn)題不出現(xiàn),，相安無(wú)事。在面對(duì)利益誘惑時(shí)則可能產(chǎn)生矛盾,。依法律規(guī)定當(dāng)事人的利益在法律面前難以得到合情合理的保護(hù),。北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)畫家村的“宋莊房訟案”就是農(nóng)村房屋買賣違法違規(guī)的一個(gè)典型案例。農(nóng)村居民在價(jià)值需要時(shí)買賣閑置房屋,，后在房屋市場(chǎng)增值誘惑下一紙?jiān)V狀引爆潛藏的問(wèn)題。法院依法判決沒有錯(cuò),，購(gòu)房者的利益問(wèn)題在此不論,，但是出賣房屋的村民其前后行為都是其價(jià)值選擇，可以說(shuō)歷史的價(jià)值選擇已經(jīng)不能滿足當(dāng)前宅基地使用權(quán)人及房屋所有人的價(jià)值追求,。

總結(jié)上述兩點(diǎn)所述,，價(jià)值選擇應(yīng)當(dāng)隨著時(shí)間、實(shí)際的變化而變化,。在當(dāng)前我國(guó)在努力消除二元結(jié)構(gòu)過(guò)程中,，賦予宅基地使用權(quán)的可讓與性不僅具有必要性，而且具有現(xiàn)實(shí)可能性,。構(gòu)建符合當(dāng)前實(shí)際需求的宅基地使用權(quán)取得制度及其上所建房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)制度成為我們不得不思考的問(wèn)題,。　

三、農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)能擴(kuò)大的必要性與可行性分析

（一）農(nóng)村房屋權(quán)能擴(kuò)大之必要性思考

1,、擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)權(quán)能,，激活靜態(tài)資產(chǎn)

我國(guó)《憲法》保護(hù)公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)。農(nóng)村房屋雖然是農(nóng)民建在集體所有的宅基地上的財(cái)產(chǎn),。但是就房屋而言,，村民對(duì)其享有完全的所有權(quán)，可以對(duì)其進(jìn)行支配處分,。對(duì)自有房屋處分的權(quán)能不應(yīng)受到限制,。在房地所屬各異的情況下，農(nóng)村房屋無(wú)法像城市建設(shè)用地上之房屋實(shí)現(xiàn)“房隨地走,，地隨房走”,。擴(kuò)大房屋處分權(quán)能，構(gòu)建現(xiàn)代化宅基地取得,、使用制度,，對(duì)利用閑置資源，激活農(nóng)村經(jīng)濟(jì),、盤活農(nóng)村資產(chǎn)有著重要的意義,。

2、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展,、實(shí)現(xiàn)平等參與

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展,，交通、基礎(chǔ)設(shè)施逐步完備,，城鄉(xiāng)交流頻繁,，從城鄉(xiāng)一體化過(guò)程中，不能讓農(nóng)村宅基地與房屋成為阻礙發(fā)展的一道鴻溝,。對(duì)走進(jìn)城市的人來(lái)說(shuō)農(nóng)村的靜態(tài)資產(chǎn)成為其“不變的牽掛”,；對(duì)于有意走進(jìn)農(nóng)村的城鎮(zhèn)居民置業(yè)因缺少保障使其望而卻步，畢竟有“宋莊房訟案”可做前車之鑒,。在農(nóng)村社會(huì)保障完善后,，實(shí)現(xiàn)物權(quán)一體保護(hù)、農(nóng)村房屋融資,、宅基地有效利用,，對(duì)打破城鄉(xiāng)隔絕、地域界限和身份限制,，形成公平競(jìng)爭(zhēng),、平等保護(hù)的局面以及統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展有著積極的作用。

（二）農(nóng)村房屋權(quán)能擴(kuò)大之可行性考察

1,、法律可行性之考察

法律規(guī)定宅基地的使用權(quán)不得抵押,，并沒有將農(nóng)村房屋列為不得抵押的對(duì)象，我國(guó)法律并沒有明確進(jìn)行農(nóng)村房屋抵押，可以說(shuō)我國(guó)法律回避了農(nóng)村房屋抵押?jiǎn)栴},，按照法無(wú)禁止即允許來(lái)看,，農(nóng)村房屋抵押融資成為了現(xiàn)行的房屋處分權(quán)能擴(kuò)大的一個(gè)可行之處。我國(guó)《憲法》保護(hù)公民合法的私有財(cái)產(chǎn)權(quán),。公民對(duì)自己享有的合法的私有財(cái)產(chǎn)擁有處分權(quán),。宅基地上的房屋是公民合法所有的私有財(cái)產(chǎn)。對(duì)房屋設(shè)定抵押權(quán)無(wú)論是保護(hù)當(dāng)事雙方利益,、維護(hù)誠(chéng)信方面,，還是從矛盾的化解來(lái)看，這在司法實(shí)踐中以及地方的管理規(guī)定中也得到支持,，也在一定程度上認(rèn)可農(nóng)民對(duì)自己的房屋進(jìn)行處分,。（2014）南川法民初字第00626號(hào)案件中，認(rèn)定原被告雙方當(dāng)事人對(duì)農(nóng)村房屋設(shè)定的抵押權(quán)有效,。?該案件審理法官認(rèn)為 農(nóng)村宅基地上的房屋可以設(shè)定抵押,。該法官所寫的案件分析中說(shuō)明可以總結(jié)為：首先我國(guó)法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移及其附著的宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押等有著嚴(yán)格的規(guī)定,，但是沒有絕對(duì)禁止,。對(duì)農(nóng)村房屋的設(shè)定抵押權(quán)，現(xiàn)實(shí)中成都,、重慶等地方也出臺(tái)一些管理辦法,、細(xì)則等進(jìn)行細(xì)化規(guī)定，例如《重慶市農(nóng)村居民房屋抵押登記實(shí)施細(xì)則（試行）》（渝國(guó)土房管發(fā)〔2011〕23號(hào)）等規(guī)定內(nèi)容說(shuō)明了重慶農(nóng)村房屋抵押實(shí)行的是“地隨房走”的原則,。其次合理看待現(xiàn)有農(nóng)村土地包括宅基地及農(nóng)村房屋的生存保障,、社會(huì)公平、維系穩(wěn)定的作用,。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展,，農(nóng)民向經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)轉(zhuǎn)移，人口城鎮(zhèn)化使得農(nóng)民對(duì)宅基地及附著之上的房屋的依附性程度值得考量,。農(nóng)民生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的多樣性使他們對(duì)房屋的需求也不局限于基本的生存,、生活保障，更多的希望房屋具有包括抵押融資等功能,。最后我國(guó)對(duì)農(nóng)村、農(nóng)民的政策呈現(xiàn)的是積極開放的態(tài)度,。在宅基地方面,，黨的十八屆三中全會(huì)提出保障農(nóng)戶宅基地用益物權(quán)，改革完善農(nóng)村宅基地制度,，選擇若干試點(diǎn)慎重,、穩(wěn)妥推進(jìn)農(nóng)村住房財(cái)產(chǎn)權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓,，探索農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)性收益渠道,。所以筆者認(rèn)為農(nóng)村宅基地上的農(nóng)村房屋可以抵押、擔(dān)保等將是一個(gè)趨勢(shì),。對(duì)于該案的判決結(jié)果以及法官觀點(diǎn),，本文持贊同態(tài)度。

2,、理論可行性之考察

法定租賃權(quán)的立法例出現(xiàn)在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū),，我國(guó)學(xué)者對(duì)這一理論也進(jìn)行了較為深入的討論。法定租賃權(quán)的法理依據(jù)為房地一體不可分離,。在土地與房屋作為單獨(dú)標(biāo)的物參與轉(zhuǎn)讓過(guò)程中,，轉(zhuǎn)讓以后導(dǎo)致兩個(gè)標(biāo)的為不同的所有者享有，推定土地受讓人默許房屋受讓人繼續(xù)使用土地,，房屋所有權(quán)人須向土地所有權(quán)人支付相應(yīng)的對(duì)價(jià),，推定雙方存在租賃關(guān)系，這種有法律明文規(guī)定的租賃,，稱為法定租賃,。

法定租賃權(quán)在我國(guó)法律規(guī)定中并沒有規(guī)定，但是我們應(yīng)該看見這一理論在解決我國(guó)宅基地使用權(quán)及農(nóng)村房屋問(wèn)題,；處理宅基地所有人,、使用人、房屋所有人各自利益問(wèn)題,；處理國(guó)家農(nóng)村宅基地管理,、土地保護(hù)、城鄉(xiāng)一體發(fā)展方面有著積極的作用,。法定租賃權(quán)作為一種債權(quán),，農(nóng)村房屋的買受人與宅基地所有人形成的是一種債的關(guān)系。農(nóng)村居民無(wú)論是宅基地還是房屋的出讓,，買受人與集體經(jīng)濟(jì)組織形成的是一種租賃關(guān)系,。國(guó)家保護(hù)了本集體的土地，實(shí)現(xiàn)土地不外流,；集體組織獲取租賃金,，調(diào)動(dòng)了本集體經(jīng)濟(jì)組織成員積極性，體現(xiàn)了所有者的價(jià)值所在,；出讓方獲得了房屋,、宅基地帶來(lái)的價(jià)值；受讓方獲得相應(yīng)的作為債權(quán)的“宅基地租賃權(quán)”,，房屋買受人可以占有并使用宅基地,。

在法定租賃權(quán)理論中,，不僅僅各方都能獲得相應(yīng)的價(jià)值需求。其最顯著的一大特點(diǎn)就是突破了農(nóng)村宅基地,、及房屋的受讓對(duì)象包括有城市居民,。用支付租金的方式增加農(nóng)村居民及集體經(jīng)濟(jì)組織財(cái)產(chǎn)性收益，保障村民的用益物權(quán)的實(shí)現(xiàn),，沒有改變土地的所有權(quán)屬性,。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織在獲得相應(yīng)的租金以后可改善本集體基礎(chǔ)設(shè)施、提高集體成員生活水平,。

四,、農(nóng)村房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)益擴(kuò)大化實(shí)現(xiàn)之構(gòu)想

（一）擴(kuò)大財(cái)產(chǎn)權(quán)能

宅基地使用權(quán)是村民依據(jù)身份屬性獲得的一種用益物權(quán)，是我國(guó)《物權(quán)法》法定的四種用益物權(quán)之一,，其權(quán)利屬性應(yīng)在使用權(quán)人身上得到充分體現(xiàn),，所以對(duì)于宅基地使用權(quán)人的權(quán)能特別是處分權(quán)能應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)擴(kuò)大。當(dāng)前對(duì)于多數(shù)進(jìn)城人員,，無(wú)法獲得相應(yīng)的處分權(quán)能,，宅基地及其上房屋的價(jià)值較難實(shí)現(xiàn)，那么現(xiàn)有資源其變喪失了有用性,。本文認(rèn)為在法定租賃權(quán)等合理制度的設(shè)計(jì)框架下應(yīng)當(dāng)允許村民以轉(zhuǎn)讓,、抵押等形式處分宅基地及其上所建房屋，但是權(quán)能擴(kuò)大的同時(shí)應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)宅基地所有人的合法權(quán)益,。

擴(kuò)大受讓主體平等參與的權(quán)能,。權(quán)能的擴(kuò)大不僅僅體現(xiàn)在用益物權(quán)的內(nèi)容，也在于用益物權(quán)行使對(duì)象的擴(kuò)大,。宅基地使用權(quán)以及房屋處分的受讓人可以是非本集體組織成員,、城鄉(xiāng)居民。所有人都可以成為權(quán)利受讓者,，借鑒抵押權(quán)優(yōu)先受讓的規(guī)定,，在同等條件下本集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員對(duì)宅基地及房屋有優(yōu)先權(quán)。

擴(kuò)大宅基地所以人即集體經(jīng)濟(jì)組織的權(quán)能,。宅基地使用權(quán)作為他物權(quán)有期限才符合物權(quán)法原理,，即使原始取得的使用權(quán)人在期限屆滿以后仍實(shí)際需要居住的可以自動(dòng)續(xù)期。當(dāng)使用權(quán)人進(jìn)行宅基地與房屋抵押,、買賣等流轉(zhuǎn)時(shí),，結(jié)合法定租賃權(quán)理論，或者是參照城市房屋年限規(guī)定,，以此保證宅基地最終能回歸到集體所有權(quán)人手里,。考慮作為一種無(wú)償取得的用益物權(quán)以及社會(huì)生活中影響當(dāng)事人意思表示的因素較多,，本文認(rèn)為宅基地使用權(quán)期限應(yīng)由法律規(guī)定,，筆者贊同“將農(nóng)村宅基地使用的期限規(guī)定為70年，到期可以自動(dòng)續(xù)期,?！绷硗猓勒辗ǘㄗ饨鹄碚撛O(shè)計(jì),，在規(guī)定的年限之內(nèi),，集體組織的宅基地所有權(quán)價(jià)值應(yīng)得到體現(xiàn)，即應(yīng)獲取相應(yīng)的租金,。

（二）嚴(yán)格制度管理與利益分配

完善農(nóng)村宅基地,、房屋流轉(zhuǎn)管理制度，引導(dǎo)農(nóng)村居民理性利用資源發(fā)展,。提供相應(yīng)的服務(wù),，對(duì)于形成公開、公平,、公正的農(nóng)村房屋買賣市場(chǎng)環(huán)境至關(guān)重要,。嘗試引入價(jià)格評(píng)估制度、流轉(zhuǎn)中介制度到農(nóng)村宅基地,、房屋流轉(zhuǎn)中,。維護(hù)農(nóng)村房屋買賣的正常秩序，降低交易成本,。價(jià)格評(píng)估,，即由專業(yè)人員綜合土地與房屋面積、位置,、使用期限,、建造質(zhì)量等綜合因素，運(yùn)用專業(yè)知識(shí),，對(duì)房屋的現(xiàn)存價(jià)格進(jìn)行估算,。農(nóng)村房屋要進(jìn)行上市交易，離不開配套的價(jià)格評(píng)估制度,。而農(nóng)村房屋的價(jià)格評(píng)估,，應(yīng)該結(jié)合農(nóng)村房屋的自身特點(diǎn)進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

在利益激勵(lì)下權(quán)利所有者提高所有權(quán)意識(shí),，保證各方利益合理分配,。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是一種無(wú)償取得的用益物權(quán)，原始取得過(guò)程中,，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在申請(qǐng)人申請(qǐng),、村委會(huì)審核、討論環(huán)節(jié)應(yīng)當(dāng)認(rèn)真對(duì)待,。各個(gè)成員對(duì)于多占,、濫占,、分戶等問(wèn)題的出現(xiàn)形成相互監(jiān)督，進(jìn)行有效遏制 ,。集體經(jīng)濟(jì)組織的作為土地所有權(quán)人珍惜所擁有的物權(quán),。另外，在宅基地,、農(nóng)村房屋的流轉(zhuǎn)過(guò)程中,，注重本集體及集體成員利益保護(hù)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼受取得,，轉(zhuǎn),、受人簽訂轉(zhuǎn)讓合同后，保證本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的優(yōu)先權(quán),；轉(zhuǎn)讓以后買回權(quán)的行使,、宅基地的實(shí)際利用、房屋翻新加固問(wèn)題都是作為集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)關(guān)注的問(wèn)題,。

五,、結(jié)語(yǔ)

基于宅基地的歷史性價(jià)值功能選擇，已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前我國(guó)農(nóng)村居民多元的價(jià)值追求,，集體經(jīng)濟(jì)組織宅基地所有權(quán)人的權(quán)利意志程序上沒有真實(shí)體現(xiàn),，并且缺少積極實(shí)現(xiàn)權(quán)利的引導(dǎo)。我國(guó)現(xiàn)行法律中明確規(guī)定宅基地使用權(quán)不得抵押,，房屋處分權(quán)能的有限性應(yīng)當(dāng)予以改變,。完善社會(huì)保障才是從制度上排除宅基地一旦實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，農(nóng)民失去賴以生存的居住權(quán)利的可能,。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，法治建設(shè)不斷推進(jìn)的當(dāng)下，如果農(nóng)村居民將農(nóng)村住房進(jìn)行處分,，不應(yīng)受到限制,。筆者認(rèn)為，在合理制度安排下,，對(duì)于農(nóng)村村民以居住房屋及其宅基地使用權(quán)抵押的,，應(yīng)當(dāng)允許。