房屋預(yù)售是房地產(chǎn)與購房者約定，在未來一定日期擁有現(xiàn)房的房產(chǎn)交易行為,。由于是在未來某一時間點交付房屋,，因此存在很多不確定的因素,。如果在預(yù)售房上預(yù)設(shè)抵押，將面更多更復(fù)雜的風險,，加上購房人在購房時信息并不對稱,，處理時應(yīng)非常謹慎。

預(yù)售房抵押將面臨哪些風險

目前許多房地產(chǎn)開發(fā)商非法抵押樓盤,，致使業(yè)主至今無法辦理登記備案和辦理產(chǎn)權(quán)證,。目前，一些地方在商品房買賣中基本采用預(yù)售方式,，而這種方式購房人所擔負的風險很大,。盡管購房人在購房簽約時非常謹慎，但由于缺乏法律知識和房地產(chǎn)專業(yè)知識,，加上信息不對稱,，經(jīng)常落入不誠信開發(fā)商設(shè)置的陷阱中，無法自拔,。

風險一：開發(fā)商在建設(shè)項目土地被抵押的狀況下,，不告知購房人抵押的事實，就與購房人簽訂商品房買賣契約,，且這種房屋的權(quán)利瑕疵也不在合同中注明，目的是打消購房人的顧慮,，順利收取定金和首付款,。

風險二：開發(fā)商在建設(shè)項目土地被抵押的狀況下，在與購房人簽訂合同后,，為了順利將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押,，往往不為購房人辦理登記備案手續(xù)。

風險三：開發(fā)商在不通知抵押權(quán)人的情況下,，也不告知購房人抵押的事實,，將已作為在建工程抵押的房屋銷售給購房人，在簽訂契約收取房款之后,，長期不為購房者辦理登記備案（被設(shè)定抵押的房屋無法辦理登記備案）,。因此，為防范購房風險,，購房人在簽約前,，須查驗房產(chǎn)管理部門核發(fā)的《商品房預(yù)售許可證》，凡土地設(shè)定抵押的房屋,，許可證上備注欄內(nèi)均加以備注,。

如果是在建工程被抵押的，《商品房預(yù)售許可證》上也會加蓋抵押章,。對土地設(shè)定抵押的房屋,，購房人在簽約時,，應(yīng)要求開發(fā)商將土地抵押權(quán)利瑕疵在合同中注明，并在合同簽訂后5日內(nèi)（最長不得超過30日）,，敦促開發(fā)商按期辦理登記備案手續(xù),，防止開發(fā)商在將土地抵押轉(zhuǎn)成在建工程抵押時將已售的房屋作為在建工程進行抵押。對已作為在建工程抵押的房屋,，購房人在簽訂房屋認購書后,，應(yīng)待開發(fā)商辦理了抵押注銷手續(xù)后，方能與其簽訂契約,；在其辦理了登記備案后,，方可支付首付款或房款。

預(yù)售商品房抵押合同的效力

在商品房預(yù)售的交易中,，購房人在支付首期規(guī)定的房價款后,，有貸款銀行代其支付其余的購房款，將所購商品房抵押給貸款銀行作為償還貸款履行擔保的行為,，稱之為預(yù)售商品房貸款抵押.通過這種方式,，一時難以支付全部房款的消費者可以購買商品房，發(fā)展商可以盡快收到房款,，而銀行的業(yè)務(wù)也得以拓寬,。

預(yù)售商品房的購房人向銀行申請貸款的時候，銀行與購房人簽訂書面的抵押貸款合同,，約定購房人將其購買的商品房抵押給銀行作為貸款的擔保,。在正常情況下，商品房預(yù)售合同的購房人作為貸款人,，依據(jù)貸款合同向銀行分期履行還款義務(wù),，應(yīng)無異議。但是,，在商品房買賣出現(xiàn)糾紛的時候,，比如發(fā)展商不能按期交樓，甚至出現(xiàn)樓盤爛尾的情況下,，購房人可能要求解除商品房預(yù)售合同并且可能停止還款給銀行,。當然，貸款人不履行還款義務(wù),，已經(jīng)構(gòu)成違約,。但是，在這種情況下,，銀行是否可以對抵押物主張抵押權(quán)呢,？

在商品房預(yù)售的業(yè)務(wù)中，商品房預(yù)售合同的買方雖然在簽訂商品房預(yù)售合同的時候?qū)︻A(yù)售的房屋沒有所有權(quán)和處分權(quán)，但他在將來可依法獲得其所購買的商品房的所有權(quán),，即享有對所有權(quán)的期待權(quán),。而《擔保法》沒有規(guī)定無權(quán)利人將來可以獲得權(quán)利的情況下所簽訂的抵押合同的效力問題。在特別法沒有規(guī)定的情況下,，我們可以適用一般法的有關(guān)規(guī)定,。而作為一般法的《合同法》第51條規(guī)定：“無處分權(quán)的人處分他人財產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認或者無處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的,，該合同有效,。”由是推之,，無處分權(quán)的人訂立的抵押合同,，屬于效力待定合同，是否生效需要取決于權(quán)利人的追認,，或者在訂立合同之后獲得處分權(quán),。如果權(quán)利人不追認或者無處分權(quán)人訂立合同之后不能獲得處分權(quán)，即為不發(fā)生使合同有效的事實,，則該合同始終不能發(fā)生法律效力.根據(jù)《合同法》的這一內(nèi)容,，最高人民法院在《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》中，對這種抵押合同效力待定的情況做出了相應(yīng)的規(guī)定,，該解釋的第49條規(guī)定,，以尚未辦理權(quán)屬證書的財產(chǎn)抵押的，在第一審法庭辯論終結(jié)前能夠提供權(quán)利證書或者補辦登記手續(xù)的,，可以認定抵押有效,。從該條款的字面意思可以看出，只要抵押人在第一審法庭辯論終結(jié)之前獲得權(quán)利證書,，即為抵押人取得對抵押物的處分權(quán)，該抵押合同可以認定有效,。同時,，我們也注意到《合同法》中所規(guī)定的經(jīng)過權(quán)利人追認也可以使效力待定的合同有效的內(nèi)容，《最高人民法院關(guān)于〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》中并沒有作相應(yīng)的規(guī)定,。

房屋是生活中最重要的物質(zhì)基礎(chǔ),，很多人選擇了預(yù)售房完成人生的第一次購房。然而,，預(yù)售商品房抵押在我國房地產(chǎn)市場中大量存在,，因此，消費者或利益相關(guān)者再面對預(yù)售商品房抵押時,，應(yīng)根據(jù)具體情況,，合理運用法律維護自己的權(quán)益。