日常生活中,，我們常常會抵押一部分財產(chǎn)，換取一定的金錢或利益,，用來謀求更多的財富,。但有時候，抵押的財產(chǎn)上面會有其他的法律關(guān)系,。例如房屋被抵押前曾用于出租,，這時,，抵押權(quán)和租賃權(quán)就會發(fā)生交集。這樣的事情并非罕見,，如果遇到此類事情,，應(yīng)理性、合法地處理,。

抵押權(quán)和租賃權(quán)的關(guān)系

以房屋等財產(chǎn)抵押的,，在設(shè)定抵押權(quán)前，有時該財產(chǎn)上已存在租賃法律關(guān)系,。比如某甲將房屋抵押給乙前,，已將該房屋出租給丙使用。這種事先存在的租賃關(guān)系是否繼續(xù)有效呢,？

從理論上講,，財產(chǎn)租賃屬于債權(quán)的范疇,，根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)的原則,，財產(chǎn)所有權(quán)人將已出租的財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給第三人的，第三人取得財產(chǎn)的所有權(quán)的同時,，承租人的租賃權(quán)即歸于消滅,。承租人可以要求出租人承擔債務(wù)不履行的責任，但不能向出租財產(chǎn)的買受人要求繼續(xù)履行租賃合同,，因為承租人與買受人不存在租賃合同關(guān)系,。

但是，隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展,，為了保護承租人尤其是不動產(chǎn)承租人的利益,，維護社會穩(wěn)定，現(xiàn)代各國民法都逐漸采取了增強租賃權(quán)效力的作法,，將“買賣擊破租賃”規(guī)則轉(zhuǎn)為“買賣不破租賃”規(guī)則,，即租賃關(guān)系成立后，即使出租人將出租物轉(zhuǎn)賣給第三人,，該原已存在的租賃關(guān)系仍對買受人有效,，承租人仍然可以向受讓人主張租賃權(quán)，受讓人取得的是一項有租賃權(quán)負擔的財產(chǎn)所有權(quán),。

我國擔保法和合同法也采取了“買賣不破租賃”的規(guī)則,，擔保法第48條明確規(guī)定：“抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的，應(yīng)當書面告知承租人,，原租賃合同繼續(xù)有效,。”合同法第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的,，不影響租賃合同的效力,?！蔽餀?quán)立法過程中有的同志提出，“買賣不破租賃”是處理所有權(quán)與租賃權(quán)的基本原則,，抵押人將已出租的財產(chǎn)抵押的,，不論是否告知承租人，原租賃合同都是有效的,，因此,，物權(quán)法沒有必要規(guī)定“告知承租人”。

抵押權(quán)人何時可以主張租賃合同無效

抵押權(quán)是指債務(wù)人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有,，將該財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保,，債務(wù)人未履行債務(wù)時，債權(quán)人依照法律規(guī)定的程序就該財產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利,。不轉(zhuǎn)移抵押財產(chǎn)的占有,，無礙于抵押人對抵押財產(chǎn)的使用，抵押人可以充分利用該物的使用價值,，創(chuàng)造物質(zhì)財富,，強化其履約能力。出租抵押財產(chǎn)是使用和收益的一種形式,，因此,，在不損及抵押財產(chǎn)價值的情況下，應(yīng)允許抵押人出租抵押財產(chǎn),。但是,，抵押權(quán)人對抵押財產(chǎn)有控制權(quán)利，抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,，不得處分抵押財產(chǎn),。

《擔保法》解釋第66條規(guī)定“抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實現(xiàn)后,，租賃合同對受讓人不具有約束力,。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產(chǎn)已抵押的,，抵押權(quán)實現(xiàn)造成承租人的損失，由承租人自己承擔,?！睆闹锌梢园l(fā)現(xiàn)，承租人如果要承擔不利后果,，他必須知道該財產(chǎn)已經(jīng)抵押,。這樣對于抵押人何時主張租賃合同無效，要考慮到承租人是否善意。

若出租人與承租人惡意串通,，抵押權(quán)人知道租賃權(quán)存在,，即可主張該租賃合同無效?！逗贤ā返?2條第二款規(guī)定：惡意串通,，損害國家，集體或第三人利益的合同無效,。出租人的惡意可能導致或者已經(jīng)導致抵押財產(chǎn)的價值減少,，所以為了防止抵押權(quán)受到侵害，只要抵押權(quán)人知道或者應(yīng)當知道租賃權(quán)存在是就可主張該合同無效,。

若承租人是善意的,，即出租人未告知該財產(chǎn)已經(jīng)抵押。抵押權(quán)人只能在抵押權(quán)實現(xiàn)時主張確認合同無效,。因為侵權(quán)行為的損害要求是現(xiàn)實的,、確定的，不能通過主觀的揣度去認定一種行為是否構(gòu)成侵權(quán),。在未至抵押權(quán)實現(xiàn)時尚不能確定租賃權(quán)是否必然有損抵押權(quán),，如承租人與出租人可以通過協(xié)商變更租賃期限。因此,，為有效的保護出租人,、承租人的利益，抵押權(quán)人主張合同無效的時間需要根據(jù)不同的情況而定,。

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，為了維護承租人的合法權(quán)益,，我國法律設(shè)立了“買賣不破租賃”的規(guī)則,，這是法律的進步。不過,，對于抵押后的財產(chǎn)再出租的,，抵押權(quán)人對該財產(chǎn)有控制權(quán)。因此,，日常生活中遇到此類問題時,，應(yīng)具體問題具體分析，可以咨詢專業(yè)律師,，通過法律途徑解決,。