在各種擔保中,，抵押是一種比較理想的擔保方式，現(xiàn)實生活中,，房產(chǎn)抵押也是一種比較普遍的擔保方式,。房產(chǎn)屬于不動產(chǎn),，設定房產(chǎn)抵押權(quán)時,，應按照法律法規(guī)履行抵押登記。由于房產(chǎn)幾乎是一個家庭最大的投資項目,，因此,，有關房產(chǎn)抵押的糾紛也越來越多。

房產(chǎn)抵押的形式

房產(chǎn)抵押是指產(chǎn)權(quán)所有人以房契作為抵押,，取得借款按期付息。房屋產(chǎn)權(quán)仍由產(chǎn)權(quán)所有者自行管理,，債權(quán)人只按期取息，而無使用管理房屋的權(quán)利,，待借款還清,，產(chǎn)權(quán)人收回房契抵押即告終結(jié)。如債務人不能履行債務,，則債權(quán)人有權(quán)依法處分抵押房屋,，并在處分抵押房屋所得價款中優(yōu)先受償。房產(chǎn)抵押的形式主要有以下兩種：

1,、房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時抵押

房屋產(chǎn)權(quán)和土地使用權(quán)的同時抵押,，即抵押人以其合法的房屋和該房屋占用的土地使用權(quán)結(jié)合為一個統(tǒng)一的房地產(chǎn)作為抵押物向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。

2,、房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押

房產(chǎn)和地產(chǎn)的分別抵押,，即抵押人以其合法的房屋和地產(chǎn)作為各自獨立的財產(chǎn)而分別抵押給不同的抵押權(quán)人，抵押權(quán)人行使抵押權(quán)時,，可將房產(chǎn)和地產(chǎn)并付拍賣,，但僅就抵押物賣得的價金優(yōu)先受償。

在實踐中,，房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別依法抵押給不同的債權(quán)人時,，其效力是沒有問題的。抵押人將房屋和土地使用權(quán)分別抵押給不同的債權(quán)人,，并經(jīng)過抵押物登記公示,，具有對抗第三人的效力,。只有認定兩個抵押合同均為有效，才符合物權(quán)公示原則,，才不會動搖抵押登記的公信力,。并且，對一物兩押或一物多押認定為無效亦缺乏法律依據(jù),，而是采用“設立在先,，效力優(yōu)先”的原則,。《中華人民共和國擔保法》第五十四條規(guī)定,，也承認一物多押的效力,，對一物多押的情況，只要第二抵押權(quán)人及其后的抵押權(quán)人是明知的,、自愿的,，就不應予以限制，不應否定房屋和土地使用權(quán)兩物兩押的效力,。

預售商品房抵押的效力

根據(jù)建設部發(fā)布的《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》的規(guī)定,，土地使用權(quán)者可以以在建的建筑物或其他附著物作抵押擔保，購房者也可以對依法獲準建造的預購商品房設定抵押,，因此預售商品房是可以設定抵押的,。針對具體情況，不同主體對預售商品房抵押的效力也有所不同,。

1,、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對預售商品房設立的抵押

商品房預售合同是買賣合同，房屋竣工交付前的所有權(quán)人是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),，所有權(quán)人對自己的財產(chǎn)有完全的自主權(quán),，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)當然可以用在建的房屋進行抵押。但此時,，如果預售方已經(jīng)通過簽訂預售合同將房屋預售給購買方,，購買方依據(jù)預售合同享有針對特定對象的一種請求權(quán)和獲得將來利益的期待權(quán)，在性質(zhì)上屬于債權(quán),。而預售方將待售房屋抵押后,，抵押人獲取的抵押權(quán)則是一種物權(quán)。

如果預售方不能如期與抵押權(quán)人結(jié)清債務,，依據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的原理,，抵押權(quán)人特優(yōu)先對房屋行使抵押權(quán)，這對購買方是極為不利的,。因此對已經(jīng)預售的商品房再抵押應屬無效,。

對于特殊情況，須以預售房屋設立抵押的,，應嚴格規(guī)定設立條件和設立抵押貸款占開發(fā)房屋價值的比例,，避免開發(fā)商完全“借雞下蛋”。并且,，對于設立已抵押的合同,，在開發(fā)商未將貸款還清前，應將購房者的部分房款提存于銀行，在交易房屋權(quán)利無瑕疵的保證的前提下,，開發(fā)商才能得到該筆房款,。

2、購買方對頂售商品房設立的抵押

購買方對頂售商品房設立的抵押,，實際上多為預售商品房的貸款抵押,。這種抵押是以未來將取得的權(quán)益作為抵押物。由于我國對預售商品房合同實行登記備案制度,，這種未來可以得到的房地產(chǎn),，經(jīng)過登記、備案已經(jīng)特定了,，因此它是可以作為抵押物的,，與房地產(chǎn)抵押的特定性并不矛盾，況且,，預售商品房抵押也是符合國際通行做法的,。因此，預售商品房的購買方對預購的房屋設立抵押是有效的,。

3,、雙方重復抵押

實踐中，經(jīng)常出現(xiàn)開發(fā)商已設立抵押的預售房屋,，購買方在購房時又以該房為標的設立抵押,，使抵押權(quán)人和預購方的利益風險系數(shù)明顯增加。對重復抵押行為,，應當認定無效,。

4、預售商品房抵押的有效條件

購買方以預售商品房設立抵押,，應當同時具備以下條件,，抵押行為方可有效：（1）抵押人是預售商品房的購房人。購房人購買在建的商品房后,，對所預購商品房享有所有權(quán)之期待權(quán),，購房人以預售的商品房作為抵押，是對其享有的權(quán)利進行的處分,；（2）購房人與預售人簽訂了《商品房預售合同》,，按合同約定支付了到期購房款，抵押時要提供付款憑證,；（3）商品房預售合同須為有效合同,。預售商品房抵押是以預購的商品房作為抵押標的，要使抵押行為有效,，預售人與購買人之間的預售關系合法有效是重要前提,。若預售行為違法無效,，建立在此基礎上的抵押行為必然無效,；（4）預售商品房抵押須辦理抵押登記,。《擔保法》規(guī)定,，當事人以房地產(chǎn)抵押時,，應當向縣級以上人民政府規(guī)定的部門辦理抵押登記，抵押合同自登記之日生效,。

抵押不必轉(zhuǎn)移標的物,，不會妨礙抵押人的正常使用，又為抵押人籌集到了資金,。同時,，對于抵押權(quán)人來說，為所擔保的債權(quán)提供了保障,，符合各方的利益,。隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房產(chǎn)抵押也隨之得到了發(fā)展,，房產(chǎn)抵押已逐漸成為一種比較活躍,、普遍的融資方式。