全面推進(jìn)“營(yíng)改增”試點(diǎn)半月,，“降稅減負(fù)”效應(yīng)不斷發(fā)酵,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易方面,，該項(xiàng)改革讓交易涉及的多項(xiàng)稅收都所有降低,；且實(shí)際辦稅地點(diǎn)和流程并未發(fā)生變化，方便于買賣雙方進(jìn)行繳稅,；同時(shí),，二手房交易所開(kāi)具的增值稅發(fā)票并無(wú)延遲，在繳納稅款且審核通過(guò)的情況下,，當(dāng)場(chǎng)就可獲得,。

房地產(chǎn)交易“營(yíng)改增”到底改了什么？

中國(guó)“營(yíng)改增”稅制改革的初步試點(diǎn)還要追溯到2011年,，經(jīng)過(guò)五年多的實(shí)踐,，自今年5月起全面落實(shí)，而“營(yíng)業(yè)稅”也正式退出歷史舞臺(tái),。

“對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō),，目前動(dòng)靜比較大的就是營(yíng)業(yè)稅和契稅。而營(yíng)改增政策后,，則會(huì)體現(xiàn)為增值稅和契稅,。相比其他稅收來(lái)說(shuō)，增值稅的一個(gè)最大利好就是其為價(jià)外稅,，通俗地說(shuō),，此類稅收的計(jì)稅依據(jù)是不含稅價(jià)格?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)中新網(wǎng)(微信公眾號(hào)：cns2012)記者解釋稱,，防范重復(fù)征稅、降低稅負(fù),，正是政府此次稅費(fèi)改革的要點(diǎn),。

需要特別說(shuō)明的是，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅,，即過(guò)去100萬(wàn)元房?jī)r(jià)是含稅價(jià),；而增值稅是價(jià)外稅，要按照不含稅價(jià)來(lái)征稅,，所以要先除以(1+5%)計(jì)算得到不含稅價(jià)格,，再計(jì)算繳納增值稅,。

在稅制變化的同時(shí)，原有對(duì)非一線城市的營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策,，依然可以平移過(guò)度到增值稅征收過(guò)程中,。

根據(jù)財(cái)政部2月17日《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅 營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策的通知》，除北上廣深四個(gè)一線城市外,，個(gè)人將購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的,，按5%的征收率全額繳納增值稅；個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的,，免征增值稅,。

二手房交易契稅、個(gè)稅等稅負(fù)受益降低

“營(yíng)改增對(duì)一般個(gè)人買賣二手房的意愿影響不大,，整體稅負(fù)只減不增,。”嚴(yán)躍進(jìn)稱,，對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō),，目前動(dòng)靜比較大的就是營(yíng)業(yè)稅和契稅；而營(yíng)改增政策后,，則會(huì)體現(xiàn)為增值稅和契稅,。

嚴(yán)躍進(jìn)分析稱,，如果是交易滿兩年的房屋,，不考慮144平方米以上的非普通住宅和免征等類型，對(duì)于營(yíng)業(yè)稅而言,，計(jì)算方式一般是房屋買賣差價(jià)總額*5%,。所以，如果此類100萬(wàn)元的房屋按照目前房?jī)r(jià)的全國(guó)年均7%的增幅計(jì)算,，2年內(nèi)房?jī)r(jià)約為114萬(wàn)元,，那么買賣差價(jià)為14萬(wàn)元。這個(gè)時(shí)候營(yíng)業(yè)稅為14*5%即為0.7萬(wàn)元,。而如果是換成增值稅的計(jì)算方式,，則為14/(1+5%)*5%即為0.67萬(wàn)元。

“如果是交易未滿兩年的普通住宅,，則要征收全額,。”北京鏈家地產(chǎn)一位中介人員告訴中新網(wǎng)記者,，營(yíng)改增之前,，征收二手房交易的營(yíng)業(yè)稅是按照網(wǎng)簽價(jià)*5%；換成增值稅的計(jì)算方式后,，就是用現(xiàn)在的網(wǎng)簽價(jià)除以1.05再乘以5%,。以網(wǎng)簽價(jià)為100萬(wàn)元的房屋為例,，可以比之前少繳稅2400元。

“相應(yīng)地,，盡管5%的稅率不變,，但應(yīng)稅收入降低，契稅,、個(gè)人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會(huì)減少,。”嚴(yán)躍進(jìn)指出,。

談及契稅的變化,，嚴(yán)躍進(jìn)向記者舉例說(shuō)明稱，目前全國(guó)100萬(wàn)元的房屋,，面積基本上在90-144平方米的范圍內(nèi),，按照1.5%的契稅進(jìn)行計(jì)算，則契稅為1.5萬(wàn)元,；但如果按照目前新的政策,，則為100/(1+5%)*1.5%即為1.4萬(wàn)元。

“雖說(shuō)法律規(guī)定了增值稅和個(gè)人所得稅的應(yīng)納稅人是二手房交易的賣方,，契稅是對(duì)買房征收,，但就北京市場(chǎng)上的實(shí)際情況來(lái)看，這部分稅負(fù)還是要轉(zhuǎn)嫁到買方身上的,?！鄙鲜鲦溂业禺a(chǎn)中介人員告訴記者。

事實(shí)上,，無(wú)論從前期測(cè)算還是從目前實(shí)際辦理情況看,，在營(yíng)改增之后，納稅人個(gè)人存量房業(yè)務(wù)的整體稅負(fù)是下降的,。

根據(jù)北京市地稅局的統(tǒng)計(jì),，5月1日營(yíng)改增落地首日，北京18個(gè)區(qū)(分)局試運(yùn)行二手房交易稅收征管工作,，共開(kāi)具二手房交易增值稅發(fā)票85張,，征收稅款638.55萬(wàn)元，比營(yíng)改增前的稅負(fù)降低16.03萬(wàn)元,，降幅2.45%,，平均單筆業(yè)務(wù)稅負(fù)下降1885.88元。

發(fā)票即時(shí)開(kāi)具 辦稅地點(diǎn)流程無(wú)改變

房地產(chǎn)行業(yè)營(yíng)改增落實(shí)后,，除了關(guān)心稅負(fù)問(wèn)題,，普通購(gòu)房者也十分關(guān)注個(gè)人買賣二手房在納稅地點(diǎn)和手續(xù)上有無(wú)變化？

為此，中新網(wǎng)記者撥打12366納稅服務(wù)熱線獲知,，目前來(lái)看,，北京地區(qū)個(gè)人買賣二手房交稅手續(xù)、辦稅地點(diǎn),，以及提交材料,、辦理流程等都沒(méi)有變化，買賣雙方依然要到當(dāng)?shù)氐囟惒块T進(jìn)行辦理,。

不僅如此,，根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局近日發(fā)布的《關(guān)于明確應(yīng)該增試點(diǎn)若干征管問(wèn)題的公告》，明確個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房,，在2016年4月30日前已簽訂轉(zhuǎn)讓合同,，2016年5月1日以后辦理產(chǎn)權(quán)變更事項(xiàng)的，應(yīng)繳納增值稅,，不繳納營(yíng)業(yè)稅,。

在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，官方雖然未對(duì)后續(xù)二手房交易的納稅地點(diǎn)和手續(xù)等做出明確規(guī)定,，但大方向是盡量降低成本,，同時(shí)簡(jiǎn)化計(jì)算方式，民眾對(duì)此類事項(xiàng)的顧慮可以降低,。

另外,，中新網(wǎng)記者近日就餐要求開(kāi)具發(fā)票時(shí)，就被餐廳工作人員告知,，由于營(yíng)改增剛剛落實(shí),，新發(fā)票需要等到5月下旬才能開(kāi)出，那么,，對(duì)于二手房交易來(lái)說(shuō),，增值稅發(fā)票可以及時(shí)開(kāi)具嗎,？

“增值稅發(fā)票不存在延期開(kāi)具的問(wèn)題,，只要資料齊全并繳納了相應(yīng)稅款，地稅部門工作人員就可以開(kāi)出發(fā)票,?！币晃槐本╂溂业禺a(chǎn)工作人員告訴記者。