簽字蓋章,、交付定金,、資金監(jiān)管，忙乎了一陣之后,，本以為可以舒舒服服等著過(guò)戶和交樓的買(mǎi)家們,，卻因所購(gòu)房屋市場(chǎng)行情節(jié)節(jié)攀升而增添了不少煩惱。因?yàn)椤靶挠胁桓省钡馁u家不是選擇“毀約”,，就是拒絕以原價(jià)格繼續(xù)出售,，甚至?xí)x擇收回房屋靜觀其變。

房?jī)r(jià)大漲 簽合同后房主違約賠償12萬(wàn)余元

近期以來(lái)本市(天津)房?jī)r(jià)快速上漲,，以致二手房市場(chǎng)違約糾紛不斷,。日前，天津市紅橋區(qū)人民法院即審結(jié)了一起此類案件,，買(mǎi)賣雙方在法院支持下最終達(dá)成調(diào)解協(xié)議,，違約的賣方賠償買(mǎi)方12萬(wàn)余元。

小夫妻蘭某與邱某于今年1月在該市一家房地產(chǎn)中介公司與市民趙某簽訂《房產(chǎn)交易合同》,，約定趙某向蘭某夫婦出售坐落于該市紅橋區(qū)某新建小區(qū)的一套房屋,，價(jià)款172萬(wàn)元。簽訂合同當(dāng)日，蘭某向中介公司支付了中介費(fèi)3.5萬(wàn)元,，向趙某支付了定金4萬(wàn)元,。3月，趙某卻向蘭某提出房子不賣了,，并拒絕交付該房屋,。蘭某夫婦為此訴至法院，要求解除該房產(chǎn)交易合同,，由趙某返還定金,、中介費(fèi)并按房款總價(jià)10%支付違約金17.2萬(wàn)元，中介公司承擔(dān)連帶賠償責(zé)任,。

針對(duì)原告訴求,，被告趙某表示，同意返還定金4萬(wàn)元,，中介費(fèi)應(yīng)該由中介公司返還,，違約金約定比例過(guò)高，不同意支付,。并且,，不賣房子是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商沒(méi)有給辦理產(chǎn)權(quán)證，無(wú)法過(guò)戶,，與價(jià)格上漲無(wú)關(guān),。第三人中介公司則表示不同意返還中介費(fèi)，合同中明確約定,，中介費(fèi)由違約方承擔(dān),。

庭審中，雙方爭(zhēng)議焦點(diǎn)集中在兩個(gè)問(wèn)題上：一,、房屋買(mǎi)賣的違約責(zé)任應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān),；二、原告的實(shí)際損失是多少,。經(jīng)查,，訴爭(zhēng)房產(chǎn)是被告趙某于2013年以150萬(wàn)元左右價(jià)款購(gòu)得，后于2014年10月辦理了入住手續(xù),，因開(kāi)發(fā)商拖延一直沒(méi)有辦理產(chǎn)權(quán)證,。原告提供的錄音證據(jù)證明，被告不僅是因?yàn)闆](méi)有產(chǎn)權(quán)證不賣房,，還有價(jià)格上漲的原因,。此外，法院當(dāng)庭提供了其調(diào)取的一份證據(jù),，該證據(jù)顯示,，紅橋區(qū)房管局已于今年3月為訴爭(zhēng)房屋同一單元不同樓層的一套房屋辦理了產(chǎn)權(quán)證,。

最終，經(jīng)合議庭調(diào)解,，原被告及中介公司當(dāng)庭達(dá)成調(diào)解協(xié)議：解除原簽訂合同，被告一次性賠償原告定金及其他各項(xiàng)損失共計(jì)12.13萬(wàn)元,，訴訟費(fèi)由原告承擔(dān),。（中國(guó)法院網(wǎng)）

二手房買(mǎi)賣違約是要付出代價(jià)的

隨著樓市的大熱，樓價(jià)飛速上漲,，交易大熱,，房子便升值了，有些二手房房主便反悔賣房,。遇到房?jī)r(jià)上漲賣方反悔時(shí)不能忍氣吞聲,，畢竟違約是要付出代價(jià)的。

在房屋買(mǎi)賣合同糾紛中,，出現(xiàn)違約的情況還是比較多的,，主要是因?yàn)椋环矫?，房屋價(jià)格高,，稍微有點(diǎn)波動(dòng)，對(duì)買(mǎi)賣雙方中的一方都會(huì)產(chǎn)生不小的誘惑,；其次,，房屋是一種特殊的商品，買(mǎi)賣過(guò)程相對(duì)復(fù)雜,，付款方式多,，付款步驟長(zhǎng)。在這程序中,，稍微有一個(gè)步驟不對(duì),，就會(huì)出現(xiàn)糾紛，繼而引發(fā)違約的情況,。此外,，我國(guó)房屋實(shí)行登記制度，賣方需要為買(mǎi)方協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù),，而且辦理時(shí),，一般雙方都需要到場(chǎng)。實(shí)際中,，如賣方想違約的話,，不出面協(xié)助辦理過(guò)戶手續(xù)就是一個(gè)最大的“殺手锏”。

我國(guó)法律規(guī)定當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對(duì)方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失,，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失,。

二手房買(mǎi)賣中違約方應(yīng)賠償房屋差價(jià)損失,。由于房?jī)r(jià)上漲，由于賣房人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)的房屋價(jià)值與簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)的房屋價(jià)格之間存在的差額,，俗稱為房屋差價(jià),，屬于賣房人違約使買(mǎi)房人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。這種經(jīng)濟(jì)損失是違約行為造成的實(shí)際損失,，應(yīng)當(dāng)由賣房人進(jìn)行賠償,。應(yīng)當(dāng)明確的是，只要房屋買(mǎi)賣合同是雙方的真實(shí)意思表示,，任何一方都不得拒絕履行,。房屋價(jià)格變動(dòng)屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，即使房屋價(jià)格上漲過(guò)猛,，也不能認(rèn)為是情勢(shì)變更的情形,，賣房人不能以此為由拒絕履行合同，善意的買(mǎi)房人向賣房人主張因其違約行為造成的經(jīng)濟(jì)損失的,，人民法院堅(jiān)決支持,。

差價(jià)損失的法律依據(jù)在于《合同法》第一百一十三條第一款之規(guī)定，“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定,，給對(duì)方造成損失的,，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益,，但不得超過(guò)違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違反合同可能造成的損失,。”房屋買(mǎi)賣與其他買(mǎi)賣合同不同的一個(gè)特點(diǎn)在于,，守約方如要達(dá)到合同履行后的利益狀態(tài),，必然要以當(dāng)前市場(chǎng)價(jià)購(gòu)入或賣出房屋。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)是波動(dòng)的,，當(dāng)前的房屋市場(chǎng)價(jià)和訂立合同時(shí)雙方約定的房屋價(jià)格之間存在差價(jià),。這種差價(jià)就是守約方的期待利益損失，也是合同雙方在訂立合同時(shí)應(yīng)該能夠預(yù)見(jiàn)到的,。

關(guān)于房屋漲跌損失的確定,，可參照以下方式：如雙方對(duì)房屋差價(jià)有約定或事后達(dá)成一致的，應(yīng)尊重當(dāng)事人的意思自治,，從約定,，如雙方在合同中約定了計(jì)算方法，若合同約定出現(xiàn)違約情形后,，每天的違約金按定金總額的0.1%計(jì)算,。雙方不能協(xié)商確定的：原則上可比照最相類似房屋的市場(chǎng)成交價(jià)（首先是同幢相同樓層及房型,；其次是相鄰幢同樓層及房型；再次是相同區(qū)域內(nèi)房屋）與買(mǎi)賣合同成交價(jià)之差確定房屋漲跌損失,；無(wú)最相類似房屋比照的,，可通過(guò)專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估確定房屋漲跌損失。如果因?yàn)椴徽\(chéng)信的賣房人惡意違約導(dǎo)致房屋買(mǎi)賣合同無(wú)法繼續(xù)履行,，則不僅在精神中受到打擊,，而且由于房?jī)r(jià)的上漲，不可能再以同樣的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)到同等地段同等面積的住房,。由于房?jī)r(jià)上漲，由于賣房人違約導(dǎo)致合同解除時(shí)的房屋價(jià)值與簽訂房屋買(mǎi)賣合同時(shí)的房屋價(jià)格之間存在的差額,，俗稱為房屋差價(jià),，屬于賣房人違約使買(mǎi)房人遭受的經(jīng)濟(jì)損失。這種經(jīng)濟(jì)損失是違約行為造成的實(shí)際損失,，應(yīng)當(dāng)由賣房人進(jìn)行賠償,。

現(xiàn)實(shí)中很多人買(mǎi)賣二手房，但他們可能不清楚要簽訂合法有效的房屋買(mǎi)賣合同,，更不知道如何約定違約責(zé)任才能更好的保護(hù)自己,，不過(guò)看完上文后大家應(yīng)該清楚在二手房買(mǎi)賣時(shí)若遇到對(duì)方違約要記得拿起法律的武器保護(hù)自身合法權(quán)益。