溫州首例住宅土地使用權(quán)續(xù)期事件引爭(zhēng)議 專家指出續(xù)期所補(bǔ)差價(jià)應(yīng)以20年前為準(zhǔn)　　　　

一石激起千層浪。連日來,，溫州市一批20年產(chǎn)權(quán)的房屋土地產(chǎn)權(quán)到期,，交易價(jià)不超過100萬元的房子，卻面臨要花費(fèi)房產(chǎn)交易價(jià)至少三成的土地出讓金才能重新辦理土地證的遭遇,，在全國(guó)引發(fā)強(qiáng)烈反響和輿論高度關(guān)注,。

溫州市政府的做法，是否違反了我國(guó)物權(quán)法第149條規(guī)定,？土地使用權(quán)年限到了,，是否應(yīng)自動(dòng)續(xù)期？如續(xù)期需要補(bǔ)交土地出讓金差價(jià)，標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定為當(dāng)前交易價(jià)格的三成是否合理,？就這些焦點(diǎn)問題,，記者采訪了中國(guó)人民大學(xué)民商事法律科學(xué)研究中心主任楊立新教授。

自動(dòng)續(xù)期規(guī)定不能任意改變

記者：2007年頒布實(shí)施的物權(quán)法第149條第1款規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,。”溫州市政府的做法,，是否違背了現(xiàn)行法律的這一規(guī)定,？

楊立新：這一規(guī)定究竟是怎么來的，有一個(gè)過程,。最早的物權(quán)法草案規(guī)定,，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間是70年。這個(gè)草案公布公開征求意見之后,，引起了很大反響,，主要的疑問來自于廣大業(yè)主。

他們認(rèn)為,，工薪階層辛辛苦苦一輩子,，攢下一套住宅，對(duì)房子享有永久的所有權(quán),，但是對(duì)于土地的使用權(quán)卻只有70年,，到期后，國(guó)家收回土地使用權(quán),，我們的房子放在哪里呢,？將來怎么能夠在土地上繼續(xù)生活呢？當(dāng)時(shí),，這種意見非常普遍,，直接涉及人民群眾對(duì)物權(quán)法的信任問題，也涉及對(duì)國(guó)家和政府的信任問題,。

對(duì)此,，立法機(jī)關(guān)進(jìn)行了深入討論，也深刻認(rèn)識(shí)到這個(gè)問題的嚴(yán)重性,，進(jìn)而統(tǒng)一認(rèn)識(shí),，明確規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后,，自動(dòng)續(xù)期,。這樣規(guī)定，給老百姓吃了一顆定心丸,，終于不再懷疑物權(quán)法了,。

其實(shí),，當(dāng)城市的住宅土地權(quán)屬是所有權(quán)時(shí)，業(yè)主應(yīng)當(dāng)向政府繳納稅金,；當(dāng)土地公有,，業(yè)主取得住宅的建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)與其原來繳納的稅金的數(shù)額基本相適應(yīng),，而不能過于懸殊,。

現(xiàn)在的問題是，建設(shè)用地使用權(quán)由政府出讓給開發(fā)商,，是超高價(jià)格的,，當(dāng)將其轉(zhuǎn)讓給業(yè)主時(shí)，就將這樣的超高的土地價(jià)格全部轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主了,。如果70年期間到期之后再另收續(xù)期的出讓金,，并且保留政府收回土地的可能性，就使業(yè)主仍然生活在忐忑之中,，缺乏安全感和穩(wěn)定感,。這些問題，決策者必須認(rèn)真考慮,。

總之,，物權(quán)法第149條規(guī)定的自動(dòng)續(xù)期，保障的是業(yè)主的權(quán)益和對(duì)物權(quán)的安全感,，不能任意改變,。因?yàn)樗婕暗降氖敲裥模钦耐藕托抛u(yù),。

補(bǔ)交差價(jià)應(yīng)按出讓當(dāng)時(shí)價(jià)格計(jì)算

記者：目前在我國(guó),，建設(shè)用地使用權(quán)存在20年、30年,、50年以至于70年等不同情形,。溫州此次處理已屆20年期間的使用權(quán)的做法，是否符合物權(quán)法第149條規(guī)定的原則,？使用權(quán)最高期間不滿70年的建設(shè)用地,，在自動(dòng)續(xù)期時(shí)，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交出讓金,？

楊立新：我的看法是，第一,，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿,，必須自動(dòng)續(xù)期。對(duì)此,，任何人,、任何機(jī)關(guān)包括各級(jí)政府都不得違背這一規(guī)定,，強(qiáng)制要求業(yè)主必須經(jīng)過申請(qǐng)才能夠給予續(xù)期。

第二,，住宅建設(shè)用地使用權(quán)的最高期間是70年,，約定20年以及沒有達(dá)到70年期間的，首先應(yīng)當(dāng)自動(dòng)續(xù)期至70年,。

第三,，對(duì)于沒有達(dá)到70年最高期間續(xù)期至70年的，是否應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交出讓金,，應(yīng)當(dāng)考慮到：一是70年的使用期間和20年等不足70年的期間不同,，出讓金的數(shù)額應(yīng)當(dāng)是不一樣的；二是政府出讓20年的土地使用權(quán),，續(xù)期如果不補(bǔ)交出讓金,，政府的利益有損失；三是如果20年等期間的住宅建設(shè)用地使用權(quán)的業(yè)主在續(xù)期時(shí)不補(bǔ)交出讓金,，對(duì)其他已經(jīng)繳納了70年出讓金的業(yè)主而言,，是不公平的。因此,，20年的期間屆滿自動(dòng)續(xù)期的,，業(yè)主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交20年與70年土地使用權(quán)期間的出讓金差價(jià)。

第四,，對(duì)于具體出讓金差價(jià)的計(jì)算,，應(yīng)當(dāng)按照出讓土地使用權(quán)當(dāng)時(shí)的出讓金價(jià)格計(jì)算，即當(dāng)時(shí)70年期間的出讓金價(jià)格是多少,，20年或者其他期間的出讓金與其相比,，差額是多少，就應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交多少出讓金,。

考慮到畢竟取得使用權(quán)的當(dāng)時(shí)應(yīng)當(dāng)繳納而沒有繳納其余年限的出讓金,，因此，在補(bǔ)交出讓金時(shí),，應(yīng)當(dāng)計(jì)算20年的銀行貸款利息,，由業(yè)主負(fù)擔(dān)。

此外,，不得再增加任何費(fèi)用,。凡是與此方法不同的算法，結(jié)果高于這個(gè)計(jì)算方法的計(jì)算結(jié)果的,，都是不正當(dāng)?shù)摹?/p>

應(yīng)當(dāng)注意的問題是,，在政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，確定20年期間與70年期間之間的價(jià)格,，并非按照一年一年計(jì)算,，因此,，實(shí)際上20年期間與70年期間并非一年一年的計(jì)算，確定差額,。應(yīng)當(dāng)按照當(dāng)?shù)禺?dāng)年出讓70年土地使用權(quán)與20年使用權(quán)的差額計(jì)算,，更為準(zhǔn)確。超過當(dāng)年出讓70年土地使用權(quán)的出讓金價(jià)格補(bǔ)交出讓金的,，也是不正確的,，是侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。

現(xiàn)行法律如沖突須以物權(quán)法為準(zhǔn)

記者：如何理解物權(quán)法第149條規(guī)定“自動(dòng)續(xù)期”的條件,？另外,，現(xiàn)行法律中有的規(guī)定與物權(quán)法自動(dòng)續(xù)期的規(guī)定存在沖突，如出現(xiàn)這種情況,，是否應(yīng)以物權(quán)法的規(guī)定為準(zhǔn),？

楊立新：應(yīng)當(dāng)看到，物權(quán)法第149條規(guī)定住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿“自動(dòng)續(xù)期”,，并沒有規(guī)定任何條件,。

對(duì)此，究竟應(yīng)當(dāng)怎樣理解,，有不同認(rèn)識(shí)：一是認(rèn)為既然沒有規(guī)定自動(dòng)續(xù)期的條件,，應(yīng)當(dāng)理解為無條件。這樣的道理應(yīng)當(dāng)說得通,。二是立法當(dāng)時(shí)因?yàn)闀r(shí)間緊迫,，沒有時(shí)間仔細(xì)探討自動(dòng)續(xù)期的條件，因而屬于空白立法,，需要將來予以補(bǔ)充,，確定自動(dòng)續(xù)期的條件。三是認(rèn)為這一規(guī)定的內(nèi)容是不確定的,，也可能有條件,，也可能沒有條件，對(duì)此要看立法者的解釋,。

按照我在參加物權(quán)法立法過程中的印象,，我認(rèn)為上述三種意見都不夠準(zhǔn)確。

在立法過程中,，絕大多數(shù)意見認(rèn)為,，這個(gè)問題關(guān)乎廣大人民群眾的切身利益，需要慎重對(duì)待,，目前以不作規(guī)定為好,，留待將來根據(jù)實(shí)際情況再進(jìn)行研究確定。因而，自動(dòng)續(xù)期確定的,，是不需業(yè)主申請(qǐng)即續(xù)期，以保證其不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利的行使,；至于是否要有條件,，是否繳納出讓金等問題，留待以后專題研究再行決定,，而不是按照現(xiàn)行法律的規(guī)定處理,。

之所以這樣規(guī)定，是因?yàn)楝F(xiàn)行法律有的規(guī)定與物權(quán)法自動(dòng)續(xù)期的不同,。例如,，城市房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的,，應(yīng)當(dāng)至遲于屆滿前一年申請(qǐng)續(xù)期,，除根據(jù)社會(huì)公共利益需要收回該幅土地的，應(yīng)當(dāng)予以批準(zhǔn),。經(jīng)批準(zhǔn)準(zhǔn)予續(xù)期的,，應(yīng)當(dāng)重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，依照規(guī)定支付土地使用權(quán)出讓金,?！?/p>

因此，目前有的拿該法的這一條文說事,，是違反物權(quán)法第149條規(guī)定的,。城市房地產(chǎn)管理法對(duì)于物權(quán)法而言，是舊法,，且物權(quán)法是全國(guó)人民代表大會(huì)通過的法律,，與物權(quán)法規(guī)定相沖突的這一規(guī)定，是無效的,，不能以這一規(guī)定對(duì)抗物權(quán)法第149條規(guī)定,。

兩招可解決有恒產(chǎn)者有恒心問題

記者：“有恒產(chǎn)者有恒心”，是今天人們常說的一句話,。在我國(guó)現(xiàn)行的土地公有的情形下,，如何解決人民群眾的恒心問題？

楊立新：其實(shí)所謂“恒產(chǎn)”,，并不是指房屋等建筑物,，而是指土地，土地才是真正的恒產(chǎn),。物權(quán)法規(guī)定了永久性的房屋所有權(quán),，因而住宅等建筑物是準(zhǔn)恒產(chǎn)，不解決住宅的土地權(quán)屬的永久性問題,，業(yè)主就不算有恒產(chǎn),，也就難說有恒心,。

在我國(guó)現(xiàn)行的土地公有的情形下，要想解決人民群眾的恒心問題,，就應(yīng)當(dāng)使住宅建設(shè)用地使用權(quán)的期間是永久性的期間,，只有永久性的期間，才能夠使我國(guó)城市居民對(duì)自己的住宅有恒心,，對(duì)國(guó)家的制度有恒心,。在物權(quán)法第149條關(guān)于“自動(dòng)續(xù)期”的規(guī)定上，已經(jīng)初步確立了該物權(quán)的永久性基礎(chǔ),，因?yàn)樽詣?dòng)續(xù)期,，就意味著永遠(yuǎn)都是在自動(dòng)續(xù)期之中，就用了永久性,。

在此基礎(chǔ)上,，解決有恒產(chǎn)者有恒心的問題是，住宅建設(shè)用地使用權(quán)人在續(xù)期時(shí),，是否要繼續(xù)繳納土地出讓金的問題了,。

對(duì)此，有兩個(gè)辦法：一是免費(fèi),，將利益讓給業(yè)主,，也就是讓給人民；二是費(fèi)改稅,，不再收取出讓金,，而是對(duì)永久性的住宅建設(shè)用地使用權(quán)，權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金,，如同土地所有權(quán)的權(quán)利人向國(guó)家繳納稅金一樣,。如果采用這樣的辦法，就能夠較好地解決人民群眾的有恒產(chǎn)者有恒心的問題,。

我的看法是,，現(xiàn)在發(fā)生的20年住宅建設(shè)用地使用權(quán)的續(xù)期問題，將物權(quán)法第149條規(guī)定遺留的問題提前暴露出來,，促使立法者面對(duì)這個(gè)問題,，爭(zhēng)取盡早解決，以增強(qiáng)人民群眾對(duì)國(guó)家物權(quán)制度的信心,。

為此,，在編纂民法典分則中，就有了一個(gè)解決這個(gè)問題的機(jī)會(huì),。在把物權(quán)法進(jìn)行整合,、修訂，編入民法典分則作為物權(quán)法編時(shí)，可以對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行討論,，提出具體的解決辦法,，不僅可以使這個(gè)問題一勞永逸地予以解決，而且還會(huì)給編纂民法典分則提供亮點(diǎn),，獲得人民群眾的擁護(hù),。