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近日,一線城市房地產(chǎn)政策將收緊的傳言獲印證,,上海,、深圳接連出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政。包括提高首付貸款比例,、提高非本市戶籍居民購房門檻,,同時加強中介管理,嚴控使用資金杠桿購房情況,。
業(yè)內(nèi)人士認為,,一線城市推出新政的根本動因是為了穩(wěn)定近期過快上漲的房價,打擊越來越多的投機性購房行為,。因此,,從政策角度看,未來的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤?,而是改變?yōu)殡p向的“托底蓋帽”,。除上海、深圳等漲幅過快的城市外,,其他城市的調(diào)控政策不會過于嚴苛,。
發(fā)力 一線樓市新政迭出
25日,深圳連夜出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,指出將收緊非戶籍人口購房門檻,,并實行差別化住房信貸政策,。
意見指出,對非戶籍人口的資格判定,,從此前能提供自購房之日起計算的前1年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明,,提高至3年,并限購1套住房,;對戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)仍繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房,。
同時,在信貸政策方面,,執(zhí)行差別化信貸,。對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的,貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成,;對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應住房貸款的,,貸款首付比例執(zhí)行最低4成。
值得注意的是,,上海同日也發(fā)布了被稱為史上最嚴調(diào)控政策的“滬九條”,。“滬九條”指出,,將從嚴執(zhí)行住房限購政策,。其中,將提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限,,從自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上,,調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)方面,,購買的商品住房再次上市交易,,需滿3年及以上,若其交易對象為個人,,按照本市限購政策執(zhí)行,。
在信貸政策方面,,執(zhí)行“認房不認貸”,。“滬九條”指出,,對擁有1套住房的居民家庭,,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的,首付款比例不低于50%,;對擁有1套住房的居民家庭,,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%?!皽艞l”指出,,購房人在申請貸款時,應承諾首付款為自有資金,,如違反承諾,,則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺。
據(jù)悉,,上海普通商品住房應同時滿足單套面積140平方米以下,,實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下,且外環(huán)外總價不超過230萬元每套,,內(nèi)外環(huán)之間不超過310萬元每套,,內(nèi)環(huán)內(nèi)不超過450萬元每套。
對此,,上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山表示,,去年下半年以來,特別是進入2016年,,上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱的情緒,,房價形成了加速上漲的趨勢,同時也有投資投機性需求回潮,、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況,、新問題。因此作為特殊商品的住房,,更是需要維護市場秩序,、穩(wěn)定市場預期。
調(diào)整 “去杠桿”成政策重點
值得注意的是,,本輪政策中,,均涉及禁止運用資金杠桿付首付?!皽艞l”明確指出,,嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸,、過橋貸及自我融資,、自我擔保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù),。對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為,,開展專項整治。
深圳此次新政中,,也明確表示要加強房地產(chǎn)金融風險防控,。結(jié)合前期全市首付貸風險排查情況,,繼續(xù)開展全市金融風險排查和專項整治,嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè),、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸,、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù),。
“本輪房地產(chǎn)新政的重點是‘去杠桿化’,。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為,,此前鏈家事件暴露出了在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了利用加杠桿手法去房地產(chǎn)庫存的反?,F(xiàn)象,場外配資業(yè)務(wù)進一步興起,。而放大的資金杠桿容易催生更大房地產(chǎn)市場泡沫,,構(gòu)成巨大的潛在金融風險,引起決策層的高度重視,。
顧金山也表示,,部分企業(yè)違規(guī)操作,一些開發(fā)商,、中介機構(gòu)通過P2P的平臺推出了首付貸等場外配資的業(yè)務(wù),,使本來一些沒有條件購買第二套房的人,通過首付貸,、過橋貸變成可以入市或者提前入市了,。這一塊操作對市場起到了很大的推力,同時助長了,、資和投機行為,,增加了金融風險。
的確,,此前常出現(xiàn)在股市中的場外配資,,正在房地產(chǎn)市場顯現(xiàn),眾籌買房,、首付貸等金融產(chǎn)品集中爆發(fā),。以與鏈家地產(chǎn)同樣做首付貸等小額貸款金融產(chǎn)品的上市中介機構(gòu)世聯(lián)行為例,其發(fā)布2015年年報顯示,,該公司去年一共發(fā)放“家園云貸”32209筆,,房貸金額為29.92億元,同比分別增長65.05%,,51.90%,。
常被用作首付貸的消費貸正在大幅增加。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示,,1月北京人民幣消費貸款增加234.7億元,同比增加53.9億元;經(jīng)營貸款增加9.9億元,,同比減少17.6億元,。其中,個人住房貸款增加176.2億元,,同比增加58.9億元,。
與此同時,據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的兩組數(shù)據(jù)顯示,,2015年成交的二手房中,,持有年限不足兩年的比例約占25%,滿兩年但不足五年的約占32%,。近兩個月房屋換手更為頻繁,,近兩個月內(nèi)成交的二手房中,業(yè)主持有時間不足半年的比例就高達8%,。
預測 北京跟進可能性大
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為,,除上海、深圳外,,北京及部分二線重點城市的收緊也是大概率事件,。事實上,27日就有媒體曝出,,廊坊市政府透露,,為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣(市)住房價格,推進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,,廊坊市研究了有關(guān)進一步規(guī)范市場秩序,、穩(wěn)定住房價格的若干措施,具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ?,即將公布?/p>
但張大偉認為,,這不意味著房地產(chǎn)政策將全面收緊。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新常態(tài),,即使在部分城市上漲迅速的情況下,,大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大,分化依然將是后續(xù)市場的主要特征,。因此,,未來的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑歉淖優(yōu)殡p向的“托底蓋帽”,。
的確,,中國去年以來曾采取針對房地產(chǎn)的“3·30新政”和“9·30新政”,對房地產(chǎn)釋放利好,。此后,,市場出現(xiàn)分化行情:一線城市房價再度瘋漲,,個別二線城市房價聞風跟漲,而三四線城市房價低迷依舊,。
統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,,在一線城市與部分二線城市大量去化的背景下,2015年底,,房地產(chǎn)庫存達到7.18億平方米,,同比增長15.6%;2016年1至2月份庫存又達到7.39億平方米,,增速達到15.7%,,這意味著庫存主要集中在三四線城市。
事實上,,日前營改增具體方案就明確劃分了一線城市和非一線城市,。例如營改增試點對個人購二手房的規(guī)定明確,對于非一線城市,,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,,免征增值稅,;對于北京、上海,、廣州,、深圳四個一線城市,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,,按照5%的征收率全額繳納增值稅,;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅,;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,,免征增值稅。
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限購升級去杠桿“降溫”一線樓市 業(yè)界稱不會全面收緊
近日,一線城市房地產(chǎn)政策將收緊的傳言獲印證,,上海,、深圳接連出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政。包括提高首付貸款比例,、提高非本市戶籍居民購房門檻,,同時加強中介管理,嚴控使用資金杠桿購房情況,。
業(yè)內(nèi)人士認為,,一線城市推出新政的根本動因是為了穩(wěn)定近期過快上漲的房價,打擊越來越多的投機性購房行為,。因此,,從政策角度看,未來的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤?,而是改變?yōu)殡p向的“托底蓋帽”,。除上海、深圳等漲幅過快的城市外,,其他城市的調(diào)控政策不會過于嚴苛,。
發(fā)力 一線樓市新政迭出
25日,深圳連夜出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政《關(guān)于完善住房保障體系促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》,指出將收緊非戶籍人口購房門檻,,并實行差別化住房信貸政策,。
意見指出,對非戶籍人口的資格判定,,從此前能提供自購房之日起計算的前1年及以上在本市連續(xù)繳納個人所得稅或社會保險證明,,提高至3年,并限購1套住房,;對戶籍居民家庭(含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭)仍繼續(xù)執(zhí)行限購2套住房,。
同時,在信貸政策方面,,執(zhí)行差別化信貸,。對購房人家庭名下在本市無房且近2年內(nèi)無住房貸款記錄的,貸款首付比例仍繼續(xù)執(zhí)行最低3成,;對購房人家庭名下在本市無房但近2年內(nèi)有住房貸款記錄的或在本市已有一套住房但已結(jié)清相應住房貸款的,,貸款首付比例執(zhí)行最低4成。
值得注意的是,,上海同日也發(fā)布了被稱為史上最嚴調(diào)控政策的“滬九條”,。“滬九條”指出,,將從嚴執(zhí)行住房限購政策,。其中,將提高非本市戶籍居民家庭購房繳納個人所得稅或社會保險的年限,,從自購房之日起計算的前3年內(nèi)在本市累計繳納2年以上,,調(diào)整為自購房之日前連續(xù)繳納滿5年及以上。企業(yè)方面,,購買的商品住房再次上市交易,,需滿3年及以上,若其交易對象為個人,,按照本市限購政策執(zhí)行,。
在信貸政策方面,,執(zhí)行“認房不認貸”,。“滬九條”指出,,對擁有1套住房的居民家庭,,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買普通自住房的,首付款比例不低于50%,;對擁有1套住房的居民家庭,,為改善居住條件再次申請商業(yè)性個人住房貸款購買非普通自住房的,首付款比例不低于70%?!皽艞l”指出,,購房人在申請貸款時,應承諾首付款為自有資金,,如違反承諾,,則作為失信行為信息納入本市公共信用信息服務(wù)平臺。
據(jù)悉,,上海普通商品住房應同時滿足單套面積140平方米以下,,實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格的1.44倍以下,且外環(huán)外總價不超過230萬元每套,,內(nèi)外環(huán)之間不超過310萬元每套,,內(nèi)環(huán)內(nèi)不超過450萬元每套。
對此,,上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委主任顧金山表示,,去年下半年以來,特別是進入2016年,,上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了非理性過熱的情緒,,房價形成了加速上漲的趨勢,同時也有投資投機性需求回潮,、部分企業(yè)及從業(yè)人員違規(guī)操作等一些新情況,、新問題。因此作為特殊商品的住房,,更是需要維護市場秩序,、穩(wěn)定市場預期。
調(diào)整 “去杠桿”成政策重點
值得注意的是,,本輪政策中,,均涉及禁止運用資金杠桿付首付?!皽艞l”明確指出,,嚴禁房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房產(chǎn)中介機構(gòu)從事首付貸,、過橋貸及自我融資,、自我擔保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù),。對各類非正規(guī)金融機構(gòu)為房產(chǎn)交易提供各種形式金融業(yè)務(wù)的行為,,開展專項整治。
深圳此次新政中,,也明確表示要加強房地產(chǎn)金融風險防控,。結(jié)合前期全市首付貸風險排查情況,,繼續(xù)開展全市金融風險排查和專項整治,嚴禁互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè),、小額貸款公司等金融機構(gòu)從事首付貸,、眾籌購房、過橋貸等金融杠桿配資業(yè)務(wù),。
“本輪房地產(chǎn)新政的重點是‘去杠桿化’,。”亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為,,此前鏈家事件暴露出了在房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了利用加杠桿手法去房地產(chǎn)庫存的反?,F(xiàn)象,場外配資業(yè)務(wù)進一步興起,。而放大的資金杠桿容易催生更大房地產(chǎn)市場泡沫,,構(gòu)成巨大的潛在金融風險,引起決策層的高度重視,。
顧金山也表示,,部分企業(yè)違規(guī)操作,一些開發(fā)商,、中介機構(gòu)通過P2P的平臺推出了首付貸等場外配資的業(yè)務(wù),,使本來一些沒有條件購買第二套房的人,通過首付貸,、過橋貸變成可以入市或者提前入市了,。這一塊操作對市場起到了很大的推力,同時助長了,、資和投機行為,,增加了金融風險。
的確,,此前常出現(xiàn)在股市中的場外配資,,正在房地產(chǎn)市場顯現(xiàn),眾籌買房,、首付貸等金融產(chǎn)品集中爆發(fā),。以與鏈家地產(chǎn)同樣做首付貸等小額貸款金融產(chǎn)品的上市中介機構(gòu)世聯(lián)行為例,其發(fā)布2015年年報顯示,,該公司去年一共發(fā)放“家園云貸”32209筆,,房貸金額為29.92億元,同比分別增長65.05%,,51.90%,。
常被用作首付貸的消費貸正在大幅增加。中國人民銀行數(shù)據(jù)顯示,,1月北京人民幣消費貸款增加234.7億元,同比增加53.9億元;經(jīng)營貸款增加9.9億元,,同比減少17.6億元,。其中,個人住房貸款增加176.2億元,,同比增加58.9億元,。
與此同時,據(jù)鏈家地產(chǎn)監(jiān)測的兩組數(shù)據(jù)顯示,,2015年成交的二手房中,,持有年限不足兩年的比例約占25%,滿兩年但不足五年的約占32%,。近兩個月房屋換手更為頻繁,,近兩個月內(nèi)成交的二手房中,業(yè)主持有時間不足半年的比例就高達8%,。
預測 北京跟進可能性大
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉認為,,除上海、深圳外,,北京及部分二線重點城市的收緊也是大概率事件,。事實上,27日就有媒體曝出,,廊坊市政府透露,,為穩(wěn)定環(huán)京周邊縣(市)住房價格,推進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,,廊坊市研究了有關(guān)進一步規(guī)范市場秩序,、穩(wěn)定住房價格的若干措施,具體措施方案正在程序?qū)彾ㄖ?,即將公布?/p>
但張大偉認為,,這不意味著房地產(chǎn)政策將全面收緊。房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入新常態(tài),,即使在部分城市上漲迅速的情況下,,大部分三四線城市的庫存壓力依然非常大,分化依然將是后續(xù)市場的主要特征,。因此,,未來的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤桑歉淖優(yōu)殡p向的“托底蓋帽”,。
的確,,中國去年以來曾采取針對房地產(chǎn)的“3·30新政”和“9·30新政”,對房地產(chǎn)釋放利好,。此后,,市場出現(xiàn)分化行情:一線城市房價再度瘋漲,,個別二線城市房價聞風跟漲,而三四線城市房價低迷依舊,。
統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示,,在一線城市與部分二線城市大量去化的背景下,2015年底,,房地產(chǎn)庫存達到7.18億平方米,,同比增長15.6%;2016年1至2月份庫存又達到7.39億平方米,,增速達到15.7%,,這意味著庫存主要集中在三四線城市。
事實上,,日前營改增具體方案就明確劃分了一線城市和非一線城市,。例如營改增試點對個人購二手房的規(guī)定明確,對于非一線城市,,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個人將購買2年以上(含2年)的住房對外銷售的,,免征增值稅,;對于北京、上海,、廣州,、深圳四個一線城市,個人將購買不足2年的住房對外銷售的,,按照5%的征收率全額繳納增值稅,;個人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對外銷售的,以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅,;個人將購買2年以上(含2年)的普通住房對外銷售的,,免征增值稅。
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1,、積極回復問律師且質(zhì)量較好,;
2、提供訂單服務(wù)的數(shù)量及質(zhì)量較高,;
3,、積極向“業(yè)界觀點”板塊投稿;
4,、服務(wù)方黃頁各項信息全面,、完善。