借名購房，顧名思義,，即是購房人作為實(shí)際出資人購買房屋,，登記于他人名下，但所有權(quán)仍屬于出資人的情形,。

一、借名購房的原因分析

購房人需以他人名義買房,，主要有如下原因：

1,、規(guī)避法律、政策的限制性規(guī)定,。

為了改善城市低收入居民的居住條件,，在城市商品房之外，政府實(shí)施保障性安居工程,，建設(shè)了包括廉租房,、經(jīng)濟(jì)適用房等在內(nèi)的特殊住房。中央財(cái)政對(duì)保障性住房投入了大額的專項(xiàng)財(cái)政補(bǔ)貼,，這是政府為城市低收入居民所提供的一項(xiàng)特殊的社會(huì)福利政策,，故保障性住房的購房者需要具備特殊的條件，對(duì)其有嚴(yán)格的資格審核,。除此之外,，面對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)高漲等具體情況，一些房?jī)r(jià)過高的城市為徹底遏制房地產(chǎn)行業(yè)的投機(jī)和過度投資,，在2010年《國(guó)務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知》出臺(tái)后,，先后有46個(gè)重點(diǎn)城市實(shí)施了基本限購令，根據(jù)購房者戶籍和家庭單位對(duì)其購房數(shù)量進(jìn)行限制,，以期購房需求和房?jī)r(jià)回到理性合理和可支撐的水平,?；谏鲜稣叩龋芏噘彿空邽榱双@得購房資格,，采取了借名購房的方式,，以享受國(guó)家為特殊人群提供的福利，或規(guī)避政策的限制性規(guī)定,。

2,、貪圖特殊的身份或條件所享有的便利、優(yōu)惠,。

如單位集資建房,，通常只面向單位員工出售，或是單位員工購買的價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)格,；又如開發(fā)商銷售手段,，只面向小區(qū)業(yè)主銷售停車用房，或是采取抽簽排序選房的方式銷售房屋并不允許轉(zhuǎn)讓抽簽序號(hào),；再如公積金貸款,，或其他商業(yè)貸款，要求貸款人必須具備某些資格條件或是信用等級(jí),；等其他情形,。購房者通常為了享有這些特殊身份或條件所帶來的購房?jī)?yōu)惠、便利而采取借名購房的方式以他人名義購房,。

3,、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)、逃避債務(wù),。

債務(wù)人到期不履行法律文書所確定的債務(wù),，債權(quán)人可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行。部分債務(wù)人為了逃避債務(wù),，將自己的房產(chǎn)登記于他人名下,，以達(dá)到使法院認(rèn)為其無財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行的假象。

二,、借名購房所產(chǎn)生的法律問題

借名購房使得房產(chǎn)登記的權(quán)利人并非真正的房屋所有權(quán),。根據(jù)物權(quán)變動(dòng)的公示公信原則，為避免給交易相對(duì)人帶來不可預(yù)見的損害,，維護(hù)交易安全和穩(wěn)定,，物權(quán)的所屬應(yīng)當(dāng)進(jìn)行公示。動(dòng)產(chǎn)以其占有為公示,，不動(dòng)產(chǎn)的公示方式即是登記,。根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》第九條規(guī)定，“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更,、轉(zhuǎn)讓和消滅,，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力,；未經(jīng)登記,，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外,。依法屬于國(guó)家所有的自然資源,，所有權(quán)可以不登記?！笨梢钥闯?，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)必須經(jīng)過登記始發(fā)生物權(quán)效力。一經(jīng)公示,，即產(chǎn)生公信力,。當(dāng)事人基于對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)屬公示的信賴而為的交易行為，應(yīng)當(dāng)受到法律的保護(hù),，比如善意取得制度,。而對(duì)于借名購房，出資人并不是登記的權(quán)利人,，即使其事實(shí)上對(duì)該房屋占有,、管理和使用，也不是法律上適格的處分人,。登記權(quán)利人如果擅自處分該房屋,，如設(shè)定抵押、出售等,，如果相對(duì)方符合善意取得的要件，法律會(huì)偏重保障交易安全和善意相對(duì)人的利益,，不會(huì)僅因其非事實(shí)權(quán)利人,，無權(quán)處分而判定該物權(quán)變動(dòng)無效。因此,，借名購房如果發(fā)生糾紛,，通常會(huì)陷入這樣的境地：法律保護(hù)當(dāng)事人之間合法的意思自治的合意，即雙方借名購房的約定,，但法律更保障交易安全,，保障善意相對(duì)人基于物權(quán)公示公信力產(chǎn)生的信賴?yán)嬉跃S持社會(huì)的穩(wěn)定。

三,、借名購房中雙方當(dāng)事人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

借名購房對(duì)于雙方當(dāng)事人都有不可忽視的風(fēng)險(xiǎn),。

（一）出資人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1、如果借名購房后,，登記權(quán)利人反悔,，即使當(dāng)事人留有足夠充分的證據(jù)證明借名購房事實(shí)存在,，也為其自身帶來許多不必要的麻煩，更有甚者如無法證明借名購房事實(shí)的存在,，出資人自身權(quán)利得不到保障,，導(dǎo)致錢房?jī)煽铡?/p>

2、如果所購房屋為保障性住房,，出資人實(shí)際上并不符合購房條件,，即使登記權(quán)利人認(rèn)可借名購房事實(shí)，出資人也不可能取得該房屋的所有權(quán),。

3,、如果登記權(quán)利人擅自出售房屋，交易相對(duì)方為善意且已經(jīng)辦理變更登記的情況下,，出資人不可能要求取消交易拿回房屋,，即使證明了借名購房事實(shí)存在，也只能要求登記權(quán)利人承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任,。

4,、如果登記權(quán)利人擅自在該房屋上設(shè)定他權(quán)利如抵押權(quán)等，在他項(xiàng)權(quán)利人為善意的情況下,，出資人如果要求確認(rèn)權(quán)屬,，通常需要滌除他項(xiàng)權(quán)利，才能獲得他項(xiàng)權(quán)利人的認(rèn)可,，更甚之,，如果抵押權(quán)人按照法律規(guī)定和抵押權(quán)登記實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)，勢(shì)必對(duì)出資人自身的權(quán)利造成影響,。

（二）登記權(quán)利人面臨的風(fēng)險(xiǎn)

1,、如果購房需要的是登記權(quán)利人的資格、條件以享受優(yōu)惠,，借名購房后登記權(quán)利人通常喪失了再次享受該優(yōu)惠條件的機(jī)會(huì),，如部分城市的首套房?jī)?yōu)惠政策，抽簽搖號(hào)所取得的序位等,。

2,、如果出資人非全款購買該房屋，而是辦理了按揭手續(xù),，在出資人不履行按揭還款義務(wù)的情況下,，實(shí)際上是對(duì)登記權(quán)利人的信用資質(zhì)發(fā)生影響，甚至銀行直接向登記權(quán)利人要求還款,。

3,、如果登記權(quán)利人未償還到期債務(wù)，債權(quán)人向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，法院在查明被執(zhí)行人財(cái)產(chǎn)時(shí),，將會(huì)把借名購房的該房屋視為登記權(quán)利人的財(cái)產(chǎn),，可能會(huì)將之作為被執(zhí)行人生活所必須的財(cái)產(chǎn)予以保留，但執(zhí)行其其他財(cái)產(chǎn),，導(dǎo)致登記權(quán)利人實(shí)際上生活所必須的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行,。

另外，借名購房的情況下,，出資人與登記權(quán)利人通常關(guān)系較為密切,，法院審理的借名購房糾紛中甚至多有親屬關(guān)系，因此雙方基于信任,，很多未簽訂書面協(xié)議或者協(xié)議約定并不明確,。但由于借名購房本身隱藏著許多不可預(yù)測(cè)的因素，很容易引起糾紛,，除了對(duì)當(dāng)事人本身財(cái)產(chǎn)權(quán)利的損害以外,，亦是對(duì)雙方感情的破壞，從親人變仇人的不乏其人,。

四,、借名購房法律風(fēng)險(xiǎn)防范

2010年12月，北京市高級(jí)法院印發(fā)《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第十五條規(guī)定,，“當(dāng)事人約定一方以他人名義購買房屋,，并將房屋登記在他人名下，借名人實(shí)際享有房屋權(quán)益,，借名人依據(jù)合同要求登記人（出名人）辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，可予支持。但是,，該房屋因登記人的債權(quán)人查封或其他原因依法不能辦理轉(zhuǎn)移登記,，或者涉及善意交易第三人利益的除外?！钡谑鶙l規(guī)定,，“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定,，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下,，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的,，一般不予支持?！?重慶地區(qū)雖未發(fā)布相關(guān)規(guī)定,，但根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定和司法實(shí)踐，借名購房類糾紛，建議當(dāng)事人從以下幾方面著手,，保障自身權(quán)利：

1,、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房，如果當(dāng)事人確實(shí)不符合購房人條件,，放棄購房,。

2、如當(dāng)事人購房并未違反法律,、法規(guī)的禁止性規(guī)定,，確需采用借名購房方式的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同,，并將雙方當(dāng)事人信息,、房屋信息、房屋購買方式和雙方約定的其他內(nèi)容記載清楚,。

3,、出資人、登記權(quán)利人在借名購房前都應(yīng)當(dāng)對(duì)對(duì)方的財(cái)產(chǎn),、信用狀況做深入,、詳細(xì)了解。

4,、出資人應(yīng)當(dāng)妥善保管購房憑證,、房款支付等所有證據(jù)材料，避免發(fā)生糾紛后舉證困難,，不能證實(shí)借名購房事實(shí),。

5、為防止登記權(quán)利人擅自處分房屋,，出資人可與登記權(quán)利人辦理房屋抵押權(quán)登記,，將該房屋抵押登記在出資人名下。

借名購房看似簡(jiǎn)單便利,，為當(dāng)事人規(guī)避了很多限制性條件帶來實(shí)惠,，但實(shí)際暗藏許多不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，建議當(dāng)事人慎用,。