“每個月1500元的物業(yè)費,帶來的是孩子可以嬉戲的露天游泳池、無論春夏都有修剪整齊的樹木以及永遠干凈的石子路,。如果開放我們的小區(qū),這是否就意味著,未交費的人可以與每月花費1500元的人共享這些服務?”

問題的提出者是北京市民錢平,他家位于北京市朝陽區(qū)三里屯地區(qū),小區(qū)平均房價已經(jīng)超過8.5萬元每平方米,物業(yè)費為每平方米每月10元,。

“當初購買這所住宅就是看中了鬧中取靜的特點,綠化多?！痹阱X平看來,“住宅小區(qū)不封閉”可能會失去“鬧中取靜”的特點。

“的確像今天最高人民法院發(fā)言人所提到的,封閉住宅小區(qū)是農(nóng)耕時代的產(chǎn)物,國外很多國家都是開放小區(qū),。我的一些親戚朋友生活在國外,他們的小區(qū)的確如此,。”錢平說,不過,國外的開放小區(qū)歷史悠久,而我國目前的封閉小區(qū)一旦開放,是否會產(chǎn)生物權糾紛?

如果開放小區(qū),有可能會遇到哪些法律問題?記者注意到,目前關于“逐步打開已建成住宅小區(qū)”,有人認為,物權法規(guī)定小區(qū)內(nèi)的公共綠地和道路屬于業(yè)主共有,開放小區(qū)是否會侵犯業(yè)主權利?

“開發(fā)商在建造小區(qū)住宅以及業(yè)主在購買的過程中,已經(jīng)向國家支付了包含該土地在內(nèi)的土地出讓金,因此它的土地使用權應當歸與業(yè)主,。但根據(jù)我國物權法和城市土地管理法有關規(guī)定,如果政府為了公共利益可以按法定條件和程序,依法予以征收并且給予補償,。”中南財經(jīng)政法大學社會發(fā)展研究中心主任喬新生對記者說,不過,如何征收,、如何補償?shù)葐栴}需要有關部門出臺具體措施落實,。

現(xiàn)有物權法第七十三條規(guī)定,建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于業(yè)主共有,但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。

“就是說,現(xiàn)有封閉小區(qū)內(nèi)的道路一般都納入了建筑面積公攤部分,屬業(yè)主共有,。要實現(xiàn)其內(nèi)部道路公共化,也須尊重其權利訴求,依照法定程序并建立利益補償保障機制,。”喬新生說,按物權法規(guī)定,在業(yè)主自治的背景下,物業(yè)管理方式由業(yè)主大會決定,。即便按物權法第二十八條規(guī)定,因法院,、仲裁委員會的法律文書或政府的征收決定等,導致物權設立、變更,、轉讓或者消滅的,自法律文書或政府的征收決定等生效時發(fā)生效力,也需合理補償,。

“《國有土地上房屋征收與補償條例》規(guī)定的是國有土地上建筑物補償,可是對于小區(qū)內(nèi)的綠地和公攤面積如何補償,目前來說仍是一個待解的法律問題,需要相關部門就有關問題作出司法解釋或制定法律法規(guī)。至于如何補償,可以根據(jù)土地已經(jīng)使用的年限,、剩余的年限以及地塊估價的價值進行確定,?！眴绦律f。

中國政法大學教授王衛(wèi)國認為,從法律上講,政府部門要協(xié)商推進,比如與小區(qū)業(yè)主大會進行協(xié)商并進行補償,。同時還要注意區(qū)別對待,“在一些地方道路資源稀缺的情況下,要與小區(qū)業(yè)主等各方進行協(xié)調(diào),；對于一些打開圍墻對緩解交通沒有實質(zhì)意義、有可能增加安全隱患的小區(qū),應保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能以及業(yè)主寧靜和安全的需求”,。

“如果拆除小區(qū)圍墻和一些配套性設施,補償協(xié)議的達成還涉及賠償協(xié)商主體的問題,。”喬新生說,另外,如果打開圍墻,街區(qū)的道路,、綠地,、停車位的所有權、使用權,、收益權如何分配,還需要在法律上有明確規(guī)定和細分,。

而這,又引發(fā)第二個問題,物業(yè)公司還有存在的必要嗎?

“現(xiàn)在的物業(yè)管理包括了整個小區(qū)區(qū)域內(nèi)的管理和樓道的管理。從理論上講,如果小區(qū)開放,小區(qū)公共部分應由政府部門管理,物業(yè)管理的部分僅限于樓層內(nèi),。在這種情況下,對于物業(yè)公司收費,、物業(yè)服務都會帶來沖擊?！北本┞蓭熜飕搶τ浾哒f,。

“物業(yè)的本質(zhì)不會變,只是管理服務的方式會有所變化?！北本┐髮W法學院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,因此,物業(yè)公司不會消失,業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務,只是服務形式發(fā)生變化,。比如,過去是一個小區(qū)封閉起來,門口有保安值守,將來物業(yè)保安可能是在樓門口值守,開放后的道路則由警察巡邏。

既然服務會打“折扣”,那么物業(yè)費的收費標準是否也要調(diào)整?

“當小區(qū)封閉管理時,業(yè)主車輛可以自由停在小區(qū)的停車位內(nèi),如果小區(qū)的道路打通了,業(yè)主想繼續(xù)停車是否應繳費?如果繳費,應向誰繳費?從物權法的角度看,這些是在未來有可能面臨的問題,?！眴绦律f,在未來開放小區(qū)后,應優(yōu)先考慮保護公民合法權益。

北京理工大學法學院副教授孟強表示,根據(jù)物權法規(guī)定,小區(qū)內(nèi)的道路,、綠地和其他空地屬于全體業(yè)主共有,因此,推廣街區(qū)制,將小區(qū)內(nèi)的道路逐步改成公共道路,法治保障和法治程序必不可少,。