“已建成小區(qū)要逐步開放道路”引發(fā)熱議；專家建議已建成小區(qū)可70年土地使用權(quán)到期后再開放

專家稱開放小區(qū)需居民同意

《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》近日印發(fā),，其中提出,，加強(qiáng)街區(qū)的規(guī)劃和建設(shè)，分梯級(jí)明確新建街區(qū)面積,，原則上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū),。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，實(shí)現(xiàn)內(nèi)部道路公共化,，解決交通路網(wǎng)布局問題,，促進(jìn)土地節(jié)約利用?！霸瓌t上不再建設(shè)封閉住宅小區(qū),。已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”這句話，昨日引發(fā)熱議,，已建成小區(qū)誰有權(quán)決定開放,？今后沒有封閉式小區(qū)，是否意味著小區(qū)不再有物業(yè),？小區(qū)開放后安全如何保證,？對(duì)于這些公眾關(guān)心的問題,，昨日記者采訪了相關(guān)專家。

1 現(xiàn)有小區(qū)為何需要拆掉圍墻,？

去一個(gè)不遠(yuǎn)的地方,，從地圖上看，明明直線距離很近,，但實(shí)際上一個(gè)龐大的院子橫在眼前,，要過去的話，只能繞過大院或小區(qū),，走很遠(yuǎn)的路才能到達(dá)目的地,，這是不少市民日常生活中都會(huì)遇到的問題。

城市規(guī)劃專家說,，其實(shí)北京的道路寬度并不比國(guó)際上其他大城市窄,，甚至要更寬，但擁堵的很大一個(gè)原因,，就是城市支路等毛細(xì)血管不通暢,，道路微循環(huán)不好。

此前在網(wǎng)絡(luò)上流傳的一張照片也顯示,，從距離地面5公里的高度俯瞰巴黎,、華盛頓、東京,，能看到蛛網(wǎng)一般密布的干路支路,，而北京地區(qū)只看得到成片的大院、小區(qū)和稀疏的城市道路,。

國(guó)家發(fā)改委綜合運(yùn)輸研究所宏觀城市交通室主任程世東表示,，西方國(guó)家城市發(fā)展一直是小街區(qū)，路網(wǎng)密,，不會(huì)像我們一些城市經(jīng)常出現(xiàn)交通毛細(xì)血管堵塞的情況,，

而封閉式的大院或小區(qū)不僅割裂了路網(wǎng)交通，而且從多個(gè)方面影響了城市生活,。專家說,，大部分生活性的街道上，應(yīng)該有更良好的關(guān)系,。人走在街道上,，有一些小商店，有怡人的環(huán)境,、步行空間,、綠帶、休憩場(chǎng)所等,，會(huì)讓人很舒服,。而如果走在一條街上,，旁邊只是圍墻，你就會(huì)覺得這條路很長(zhǎng),。

記者了解到,，此前北京的規(guī)劃部門也對(duì)大院拆墻透綠進(jìn)行了探索和努力。比如結(jié)合具體項(xiàng)目,，如果是大院里的項(xiàng)目要改擴(kuò)建申請(qǐng)調(diào)整規(guī)劃,，規(guī)劃部門就會(huì)要求其將大院里的一些支路，隨著項(xiàng)目建設(shè)騰退干凈,，地上沒有建筑物,，將來如果拆了院墻,，這些支路就有通行的可能性,。

2 誰有權(quán)讓小區(qū)開放內(nèi)部道路？

北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志認(rèn)為,，對(duì)于已有小區(qū)是否開放,，應(yīng)該充分尊重小區(qū)土地的使用權(quán)人——業(yè)主的權(quán)利。

他說,，一個(gè)小區(qū)使用的土地,，無論是小區(qū)內(nèi)建設(shè)道路、綠地,，還是建設(shè)住宅樓的土地,，都先是開發(fā)商從政府手中獲得使用權(quán)，建設(shè)完成后出售給業(yè)主,，而小區(qū)使用的土地也被劃分到每個(gè)購(gòu)房的業(yè)主“頭上”,。同時(shí)，《物權(quán)法》中規(guī)定,，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,，產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主。因此,，對(duì)于已有的小區(qū)來說,，是否開放，應(yīng)該由業(yè)主共同決定,。

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,，意見中提到的已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開，用了“逐步”一詞,。他認(rèn)為可以選擇住宅小區(qū)土地使用權(quán)70年到期時(shí)再變更,，或小區(qū)住宅樓已經(jīng)無法居住需重建時(shí)再變更。

昨日有人提出,，小區(qū)的綠地,、道路等是否計(jì)入到買房時(shí)公攤面積,，如果是的話，小區(qū)開放應(yīng)給買房的業(yè)主予以補(bǔ)償,。

專家表示,，就北京而言，小區(qū)的綠地,、道路等是沒有計(jì)入到買房的公攤面積中的,。這些面積屬于業(yè)主共有面積，業(yè)主擁有土地使用權(quán),，但不是分?jǐn)偯娣e,。

中國(guó)政法大學(xué)教授王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為，政府的出發(fā)點(diǎn)是好的,，但推行時(shí)應(yīng)尊重大家意愿和需求,。

王衛(wèi)國(guó)表示，小區(qū)道路如果沒有明確規(guī)定屬于市政道路的,，從產(chǎn)權(quán)來講屬于小區(qū)業(yè)主,，按照物權(quán)法的規(guī)定，住宅小區(qū)的土地使用權(quán)是屬于小區(qū)內(nèi)部業(yè)主的共有,，這些道路不只有通行功能,，還有小區(qū)業(yè)主停車等其他很多功能。此外,，完全打開也涉及安全和民眾觀念等問題,，政府不能強(qiáng)行推行，要尊重《物權(quán)法》,。

3 開放使用小區(qū)道路如何補(bǔ)償,？

如何釋放小區(qū)中的道路資源？王衛(wèi)國(guó)認(rèn)為,，從法律上講,，政府要協(xié)商推進(jìn)，比如與小區(qū)業(yè)主大會(huì)必要協(xié)商,，還要進(jìn)行補(bǔ)償,。

同時(shí)，要區(qū)別對(duì)待,，不能一刀切,，“在一些地方道路非常稀缺的情況下，要與小區(qū)業(yè)主等各方進(jìn)行協(xié)調(diào),；對(duì)于有些小區(qū)根本不存在這方面的需求,，圍墻打開對(duì)于緩解交通沒有實(shí)質(zhì)性的意義，反而增加了安全隱患,，就應(yīng)保證小區(qū)內(nèi)道路的生活功能,，以及業(yè)主寧靜和安全的需求”,。

此外，對(duì)于單位大院,，王衛(wèi)國(guó)表示,，比住宅小區(qū)的問題要簡(jiǎn)單一些，很多是國(guó)有單位,，但也有一些企業(yè)單位,，因此也不能一概而論。

這里面的關(guān)鍵問題是土地使用權(quán),，它包括兩類,，劃撥土地使用權(quán)和出讓土地使用權(quán)。國(guó)有企業(yè)通常屬于劃撥土地使用權(quán),，而企業(yè)單位還要看看是劃撥土地使用權(quán)還是出讓土地使用權(quán),。

王衛(wèi)國(guó)表示，劃撥土地使用權(quán)是無償取得的,，這個(gè)使用權(quán)政府可隨時(shí)收回,，只要適當(dāng)補(bǔ)償即可,；對(duì)于出讓土地使用權(quán),，政府強(qiáng)制收回時(shí)必須是出于公共利益的需要，收回中還需要論證,，并進(jìn)行補(bǔ)償,。補(bǔ)償包括退回土地使用權(quán)剩余年限的土地出讓金、給小區(qū)居民帶來不便的補(bǔ)償,、道路建設(shè)成本,，以及由此給居民帶來不便進(jìn)行的補(bǔ)救措施，包括如噪音,、污染等一系列問題,，都要統(tǒng)籌進(jìn)行。

4 街區(qū)化后小區(qū)物業(yè)將被取消,？

北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波說,，新建小區(qū)街區(qū)化，從理論上講是做得到的,。比如在香港,、澳門，就有不少都是以單獨(dú)的樓棟為單元,。

那如果都是單獨(dú)的樓棟,，沒有了小區(qū)，沒有了小區(qū)內(nèi)的道路和綠地,，那是否還需要物業(yè),？是否還要交物業(yè)費(fèi),？

對(duì)此，樓建波說,，所謂物業(yè),，是負(fù)責(zé)小區(qū)的公共設(shè)施和共有部位的維護(hù)。一棟樓內(nèi)的樓道,、電梯,、二次供水等都是公共部位和共有設(shè)施，也是需要維護(hù)的,。所以將來也會(huì)劃定公共部位和共有設(shè)施,，只是按照屆時(shí)的規(guī)劃來確定。

“物業(yè)的本質(zhì)不會(huì)變,，只是管理服務(wù)的方式會(huì)有所變化,。”樓建波說,，因此物業(yè)公司不會(huì)消失,，業(yè)主們?nèi)匀恍枰飿I(yè)公司提供服務(wù)，只是服務(wù)形式的變化,，如過去是一個(gè)小區(qū)封閉起來,，門口有保安值守，將來物業(yè)的保安則可能是在樓門口來值守,，而開放后的道路上則由警察來巡邏,。

至于道路開放后是否會(huì)切割小區(qū)，造成物業(yè)不好管理,？樓建波認(rèn)為這也不是問題,，“現(xiàn)在有些小區(qū)也是被一條市政路分開了，并沒有影響到物業(yè)管理,?！?/p>

同時(shí)，樓建波建議,，在具體執(zhí)行時(shí)不能“一刀切”,，應(yīng)根據(jù)實(shí)際情況逐步推進(jìn)?！敖謪^(qū)制是一個(gè)系統(tǒng)工程,，不能分割開。比如街區(qū)制的一大目的就是打開大院或小區(qū),，形成微循環(huán)的道路,，那么如果三個(gè)小區(qū)挨著，一個(gè)小區(qū)打開了，另外兩個(gè)沒有打開,，道路還是循環(huán)不了,，反而成為了斷頭路?！?/p>

5 圍墻打開怎么保障小區(qū)安全,？

推行街區(qū)制后，很多人擔(dān)心,，以后小區(qū)的物業(yè)如何管理,？小區(qū)的安全隱患是不是會(huì)增加？中國(guó)人民公安大學(xué)治安學(xué)院教授王太元認(rèn)為,，這個(gè)問題不能一概而論,，不是所有小區(qū)打開就會(huì)影響安全，也不是所有小區(qū)打開就對(duì)交通有利,，要看小區(qū)的封閉狀態(tài)和大交通之間的關(guān)系才能確定,。

王太元表示，所有的小區(qū)全部推行街區(qū)化是不科學(xué)的,，有些社區(qū)不適合開放,，比如小區(qū)內(nèi)道路以及周圍條件環(huán)境并不適合開放，因此應(yīng)該實(shí)事求是,、因地制宜,。在推行時(shí)，需要進(jìn)行大量的調(diào)查工作,，如社會(huì)治安各種手段相互協(xié)調(diào)的工作等等,。

此外,，王太元指出,，小區(qū)的治安并不僅僅是靠封閉來解決，封閉也不能解決安全問題,，要靠管理和防范等多個(gè)方面,，如加強(qiáng)巡邏、守護(hù)等多種措施加強(qiáng)治安,。

小區(qū)打開后,，通行車輛多了，噪音問題如何解決,，是否會(huì)擾民,？王太元認(rèn)為，首先要看擾民到什么程度,，通過調(diào)查研究,，判斷通行之后是否安裝隔音墻，對(duì)于不同的問題。包括噪音,，涉及的問題都要制定具體的,、有針對(duì)性的措施進(jìn)行解決，不能一刀切,。

6 學(xué)區(qū)房劃分是否會(huì)受街區(qū)影響,？

中國(guó)教育科學(xué)研究院研究員儲(chǔ)朝暉表示，原來城市設(shè)計(jì)中,，單位大院比較多,，這與行政管理體制相關(guān)，單位管一切,，之后逐漸由單位制管理向社區(qū)管理的方向逐漸轉(zhuǎn)變,，從其他國(guó)家的城市管理經(jīng)驗(yàn)看，這是一個(gè)大趨勢(shì),。

對(duì)學(xué)區(qū)房和擇校來說,，與以前單位邊有個(gè)很好的學(xué)校有直接關(guān)系，如之前北京取消的共建學(xué)校,，就屬于單位和學(xué)校的共建?，F(xiàn)在，城市管理理念在逐漸的改變,。

因此,，小區(qū)打開后對(duì)學(xué)區(qū)房可能會(huì)有一定影響。儲(chǔ)朝暉分析說：“街道和小區(qū),，是過去學(xué)區(qū)如何劃分主要考慮的一個(gè)重要因素,。未來小區(qū)打開后，如果不改變街道的管轄,，應(yīng)該不會(huì)有太大的直接影響,，如果打開后改變街區(qū)的管轄，可能會(huì)影響到學(xué)區(qū)房”,。

儲(chǔ)朝暉認(rèn)為,，對(duì)于學(xué)區(qū)房應(yīng)總體考慮，一方面,，一個(gè)好學(xué)校是長(zhǎng)期積累起來的,，周圍居民也較為穩(wěn)定，除了新建小區(qū),，要改變是一個(gè)長(zhǎng)期的過程,，不會(huì)出現(xiàn)劇烈的變化；另一方面,，學(xué)區(qū)房從推動(dòng)教育均衡來說,，屬于浮在水面上的“浮標(biāo)”，顯示水位在哪里，但不要把目標(biāo)盯著浮標(biāo),，實(shí)際問題是教育均衡問題,，這個(gè)問題解決之后浮標(biāo)自然會(huì)往下降，“學(xué)區(qū)房只是浮標(biāo),，如果水位改變,，浮標(biāo)高低也會(huì)改變。水位就是指房子的價(jià)值” ,。

最后,，儲(chǔ)朝暉表示，作為城市社區(qū)管理,，從長(zhǎng)期發(fā)展來看,，從公共資源提供上應(yīng)該注重公平、均衡,，公共服務(wù)職能應(yīng)由政府整體考慮,，而不是根據(jù)社區(qū)和周圍單位部門過多掛鉤。