付清了購(gòu)房款,，最后卻是一場(chǎng)空,；備案在自己名下的房子，別人卻辦理了房產(chǎn)證,；與合法公司簽訂的合同,，法院判決有效但無法履行……這一系列怪事就發(fā)生在合肥市民沈培永身上。

“真金白銀”換來“空中樓閣”

安徽省滁州市下轄的天長(zhǎng)市,，被稱為“安徽的東大門”,，屬南京一小時(shí)都市圈內(nèi)的縣級(jí)市。沈培永遇到的“怪事”,，就發(fā)生在這里,。

根據(jù)沈培永描述，2011年10月,，他購(gòu)買了安徽天緣房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“天緣公司”）開發(fā)建設(shè)的凱悅大廈營(yíng)業(yè)房16套,、住房10套，耗資近500萬元,。按照合同約定,，2012年4月26日前，天緣公司應(yīng)交付房屋,。

沈培永告訴記者,，當(dāng)時(shí)，他檢查了天緣公司《天長(zhǎng)市商品房預(yù)售合同登記備案證明》,，備案日期顯示為2011年10月26日,。隨后，沈培永放心地將房款支付給天緣公司,，并拿到天緣公司開具的收款收據(jù),。

沈培永本以為沒有了后顧之憂，可按照合同約定時(shí)間交付房屋時(shí),，天緣公司卻遲遲不肯交付房屋,。

“我多次從合肥去天長(zhǎng)問詢”,，沈培永回憶道，“有一次發(fā)現(xiàn),，自己買的房子只有4層,，但是開發(fā)商賣給我501、502,，這豈不是‘空中樓閣’,？”

發(fā)現(xiàn)問題后，沈培永立即找到了天緣公司法定代表人薛衛(wèi)國(guó)解決,，隨后,，退款的進(jìn)展也算是順利，沈培永當(dāng)時(shí)覺得,，自己躲過了一劫,。但天緣公司拖延房屋交付時(shí)間，又讓他心生憂慮,。

2013年年初,，沈培永得知薛衛(wèi)國(guó)已被公安機(jī)關(guān)控制，遂向安徽省滁州市中級(jí)人民法院起訴天緣公司,，要求天緣公司繼續(xù)履行合同,，無條件交付其所購(gòu)房屋的相關(guān)產(chǎn)權(quán)手續(xù)。

“訴訟時(shí),，我才知道這些房子被‘一房?jī)少u’了,。”沈培永說,，天緣公司提供的商品房買賣合同,、發(fā)票及說明，證明了這些房屋已出售給了其他購(gòu)房者,。

沈培永只得通過法律途徑維權(quán),。經(jīng)記者查詢中國(guó)裁判文書網(wǎng)，安徽省滁州市中級(jí)人民法院2014年2月8日作出的（2013）滁民一初字第00090號(hào)判決書確認(rèn),，沈培永對(duì)其與天緣公司系商品房買賣合同關(guān)系且合同合法有效的主張成立,。然而，這份判決書同時(shí)顯示,，“因天緣公司已將涉案房屋另行出賣給他人并已實(shí)際交付,，且亦將部分房屋設(shè)定了抵押權(quán)”，已無法向沈培永履行義務(wù),，故對(duì)沈培永的訴訟請(qǐng)求不予支持,。

“2014年3月，我正在向安徽省高級(jí)人民法院上訴時(shí),，政府部門卻將我所購(gòu)買房屋的產(chǎn)權(quán)證辦理給他人,。”沈培永說,，“可是據(jù)我了解,，他們并沒有登記備案?！?/p>

天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局承認(rèn)“違規(guī)”

“房屋已經(jīng)給別人辦理了房產(chǎn)證,，再訴訟就沒有意義了?！鄙蚺嘤辣硎?，于是他撤訴了。

“實(shí)踐過程中,，登記備案的作用就相當(dāng)于把這套房子‘鎖死’,，防止出現(xiàn)‘一房?jī)少u’的情況?！遍L(zhǎng)期代理房地產(chǎn)糾紛案件的北京來碩律師事務(wù)所主任律師燕薪向中國(guó)青年報(bào)記者解釋道,。

“我簽了合同，交了房款,，在你們國(guó)土房產(chǎn)局備了案,，你們憑什么給其他人辦理了房產(chǎn)證？”氣憤的沈培永希望得到天長(zhǎng)市國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)土房產(chǎn)局”）的合理解釋,。

沈培永買的房產(chǎn)到底又賣給了誰,？

滁民一初字第00090號(hào)判決書顯示：“2007年8月16日，天緣房產(chǎn)公司與案外人黃某某簽訂一份商品房買賣合同,，以每平方米單價(jià)6900元將涉案4號(hào)營(yíng)業(yè)房出售給黃某某 ……2006年11月9日,，天緣房產(chǎn)公司以工程款抵房款方式將18、19號(hào)營(yíng)業(yè)房出售給案外人陳某……2007年4月17日,，天緣房產(chǎn)公司與案外人張某簽訂一份商品房買賣合同,，以每平方米單價(jià)1473元將涉案201室住宅房出售給張某?！?/p>

該判決書還顯示,，2010年12月30日，天緣房產(chǎn)公司除13,、16,、17號(hào)三間營(yíng)業(yè)房外，已向上述購(gòu)房戶開具了涉案房屋的不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票,。之后,，天緣房產(chǎn)公司已將涉案房屋全部交付給上述購(gòu)房戶，上述購(gòu)房戶已對(duì)涉案房屋進(jìn)行裝修并入住使用至今,。

當(dāng)問及為何沈培永在房屋已交付給他人的情況下能備案,，這些購(gòu)房戶在無備案的情況下辦理房產(chǎn)證是否合規(guī),、是否屬于“突擊辦理”時(shí)，天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤坦言：“是突擊辦理”,。他隨后解釋道,，此舉是因?yàn)檫@些人拿不到房產(chǎn)證而信訪，“2013年下半年,，老百姓（同樣是被天緣公司“一房?jī)少u”的老百姓——記者注）上訪,，堵大門，后來政府成立小組進(jìn)行調(diào)查,，認(rèn)為應(yīng)該為老百姓辦理（房產(chǎn)證）,。”

當(dāng)問及給沒有備案登記的購(gòu)房者辦理房產(chǎn)證是否合法時(shí),，郭宣彤承認(rèn)：“是違規(guī)的,。”但是,，他接著表示,，“老百姓才是真正的受害人，為什么真正的受害人放在這里,，我們要照顧放貸者（沈培永）的利益,？”

郭宣彤拿出一份《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)》（以下簡(jiǎn)稱《批復(fù)》），他認(rèn)為,，已經(jīng)付款購(gòu)房的老百姓權(quán)利優(yōu)先,。他引用《批復(fù)》中的內(nèi)容：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中,，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定,，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二,、消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后,，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人?！?/p>

郭宣彤告訴中國(guó)青年報(bào)記者,，“法院當(dāng)時(shí)沒有參照這個(gè)”。

他表示,，基層政府部門在很多執(zhí)行過程中有問題,，追究就沒法子了，很多法律問題在基層沒辦法操作,。他認(rèn)為,，對(duì)待老百姓利益受到損害時(shí)，政府敢于承擔(dān)責(zé)任?！叭绻Ｗo(hù)他（沈培永）的利益就沒法處理了,，你讓老百姓打官司，他們不愿意打官司,?！?/p>

郭宣彤再次強(qiáng)調(diào)：“（政府部門）違規(guī)操作是有‘瑕疵’的，不符合法律規(guī)定,，這是明確的?！蓖瑫r(shí),，“我們認(rèn)為辦理（房產(chǎn)證）是正確的，現(xiàn)在信訪要求我們遇到問題一定要解決,，如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章,，讓老百姓的利益受到損失的話，這個(gè)理也說不過去,?！?/p>

借貸還是購(gòu)房？雙方各執(zhí)一詞

那么,，為何天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局沒有將沈培永視作“老百姓”,？

沈培永向記者提供的一份由天長(zhǎng)市房地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室出具的《關(guān)于“凱悅大廈”部分房屋備案經(jīng)過的情況說明》影印件（據(jù)沈培永稱，該影印件系其在滁州市中級(jí)人民法院開庭時(shí)對(duì)案件卷宗原件進(jìn)行拍攝所得）顯示,，“我辦認(rèn)為天緣公司與沈培永以借貸為目的的簽訂房屋買賣合同作為擔(dān)保,，名為房屋買賣，實(shí)為民間借貸關(guān)系,?！?/p>

兩者是否存在借貸關(guān)系？天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤向中國(guó)青年報(bào)記者提供了一份賬戶來往的表格,，顯示薛衛(wèi)國(guó)向沈培永支付了215萬元,。

滁民一初字第00090號(hào)判決書顯示，天緣公司也認(rèn)為,，沈培永的495萬資金為“借款”,。理由是，495萬元“明顯與房?jī)r(jià)數(shù)額不符”,。

沈培永在記者向其驗(yàn)證時(shí)表示,，薛衛(wèi)國(guó)確實(shí)曾向其退款，不過那是“空中樓閣”的退房款,，且只有95萬,，并非利息或還款。“當(dāng)時(shí)就是為了買房,，2011年的時(shí)候房市還非常好,，我實(shí)地考察過后，覺得天緣公司的房地產(chǎn)非常有投資潛力,?！鄙蚺嘤勒f，“我們總共付款500萬,，所以購(gòu)買的價(jià)格比較便宜”,。

記者詢問天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局能否證明沈培永與天緣公司之間是借貸關(guān)系時(shí)，郭宣彤讓記者前往“上城風(fēng)景工作組”找相關(guān)人員了解,。該工作組的法律事務(wù)組律師朱明告訴中國(guó)青年報(bào)記者,，薛衛(wèi)國(guó)當(dāng)時(shí)成立了兩家房地產(chǎn)公司——安徽天緣房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司和安徽國(guó)茂建設(shè)置業(yè)有限公司（以下簡(jiǎn)稱“國(guó)茂公司”）。而上城風(fēng)景屬于后者開發(fā)的樓盤,，目前被天長(zhǎng)市政府的上城風(fēng)景工作組所接管,。

朱明向中國(guó)青年報(bào)記者提供了一份沈培永與天緣公司的賬戶記錄，試圖證明二者存在借貸關(guān)系,。他介紹,，由于工作組中有公安機(jī)關(guān)的辦案人員，這份表格就是工作組從公安機(jī)關(guān)調(diào)取的,，但是由于薛衛(wèi)國(guó)的案件還沒有結(jié)束,，公安局不能對(duì)這份表格蓋章證明，且“借款合同我們沒有看到”,。朱明說,。

但是，安徽省滁州市中級(jí)人民法院（2013）滁民一初字第00090號(hào)判決書顯示,，“不予采納”兩者的借貸關(guān)系,。

“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章，讓老百姓的利益受到損失的話,，這個(gè)理也說不過去”

現(xiàn)在,，沈培永只想挽回自己的損失。

沈培永說：“天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局一直建議我向國(guó)茂公司的工作組申請(qǐng)破產(chǎn)登記,，挽回?fù)p失,。”但他最擔(dān)心的是,，即便上城風(fēng)景工作組接受了自己的申請(qǐng),，也會(huì)因?yàn)檫@樣做沒有法律依據(jù)，難以獲得賠償,，兩頭都落空,。

沈培永的代理律師馮家穩(wěn)向中國(guó)青年報(bào)記者表示：“如果沒有充分證據(jù)證明國(guó)茂公司對(duì)天緣公司的債務(wù)具有償還義務(wù),，這種建議顯然是不合法的?！?/p>

“政府部門搞得沒有辦法,，所有的問題推到我們這里?！鄙铣秋L(fēng)景工作組法律事務(wù)組律師朱明也很無奈,，他表示，即便兩個(gè)公司的法定代表人都是薛衛(wèi)國(guó),，也不能把兩家公司的資產(chǎn)混同起來,，“他們（政府部門）也是臨時(shí)緩和矛盾，可以把人推過來,，但是法律這一關(guān)我們肯定要把住,。”

沈培永認(rèn)為真金白銀不應(yīng)買到“空中樓閣”,，天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局法制辦主任郭宣彤則認(rèn)為，“如果全部拘泥于所有的法律和規(guī)章,，讓老百姓的利益受到損失的話,，這個(gè)理也說不過去”，雙方看似都有道理,。那么,，法律專家怎么看待這個(gè)問題？

“沒有登記備案就給辦理房產(chǎn)證顯然是違法的,?！北本﹣泶T律師事務(wù)所主任律師燕薪認(rèn)為，天長(zhǎng)市國(guó)土房產(chǎn)局的說法是站不住腳的,，不管是老百姓還是沈培永,，都是權(quán)利人，政府都應(yīng)該保護(hù),。

知名行政法專家,、北京大學(xué)法學(xué)院教授姜明安也向中國(guó)青年報(bào)記者表示，政府不應(yīng)該因?yàn)椤袄习傩铡钡睦婢瓦`反程序,。

“政府即便是違法做好事,，也要承擔(dān)法律責(zé)任?！苯靼舱f,，假如政府能違法做好事，那么,，就也有可能違法做壞事,，“依法辦事是老百姓的大利益，不能為了眼前的小利而破壞大局，這是國(guó)家依法治國(guó)的需要,，也是政府依法行政的需要,。”