直接涉及農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)有《物權(quán)法》第153,、154,、155、184條和《土地管理法》第62條,，雖然大部分省根據(jù)上述法律文本出臺(tái)了自己的《XX省農(nóng)村宅基地管理辦法》或《XX省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》,，但遺憾的是幾乎沒有一部《辦法》寫清楚到底哪些行為屬于非法買賣或轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地或地上房屋。由于農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)具體限制條件模糊,，法官審理此類民事案件裁判尺度不統(tǒng)一,，嚴(yán)重影響了司法裁判的公正、公信,。本文通過總結(jié)司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn),，梳理宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的具體限制條件和例外情形，歸納此類民事案件的裁判規(guī)則,。

一,、宅基地相關(guān)法律概念淵源

宅基地一詞極具中國特色，為我國法律所獨(dú)有,。從建國后涉及宅基地的法律和政策文件看,，1956年通過的《高級(jí)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》第十六條是最早涉及宅基地的規(guī)定，不過使用的是地基概念而非宅基地,。 宅基地一詞最早明確出現(xiàn)于1961年《人民公社條例》第十六條規(guī)定：“全大隊(duì)范圍內(nèi)的土地都?xì)w生產(chǎn)大隊(duì)所有,，固定給生產(chǎn)隊(duì)使用。非生產(chǎn)性的宅基地由此也都成為集體的土地歸集體所有,?！?該條文第一次明確了宅基地的性質(zhì)是集體所有的非生產(chǎn)性用地。雖然人民公社化運(yùn)動(dòng)之后,，宅基地一詞的內(nèi)涵與外延逐漸豐滿,，頻頻出現(xiàn)在眾多規(guī)范性文件中，并逐步上升為法律術(shù)語,，但眾多文件并未正面解釋宅基地為何物,。從字面理解，宅基地的物理屬性即為住宅的地基，通俗的說就是住宅底下那塊地皮,，這一理解也符合絕大多數(shù)人的認(rèn)知,。從法律角度嚴(yán)謹(jǐn)一點(diǎn)說宅基地就是農(nóng)村住宅底下歸集體所有的非生產(chǎn)用地。

社會(huì)主義三大改造完成前,，土地所有權(quán)尚未完全收歸國家,、集體，農(nóng)村土地與地上房屋在物理屬性與法律屬性上都是合一的,，沒有分離,。三大改造完成后，農(nóng)村土地所有權(quán)不再屬于個(gè)人,，但地上房屋仍屬于個(gè)人,，農(nóng)村宅基地與地上房屋在物理屬性上不可分割,，在法律屬性上卻被分割開來,，因此產(chǎn)生了物理屬性不可分與法律屬性可分的內(nèi)在沖突。敏感的學(xué)者意識(shí)到,，所有權(quán)與使用權(quán)的可分離性是解決上述沖突的關(guān)鍵,，因此宅基地使用權(quán)最早作為學(xué)理概念而存在?！段餀?quán)法》在“用益物權(quán)編”中正式明確了宅基地使用權(quán)這一法律概念,。在物理屬性上，宅基地作為農(nóng)村住宅底下的地皮,，屬于人類居住所必須的客觀存在,。在法律屬性上，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利,，與享有者特定的身份相聯(lián)系,，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。

二,、限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的初衷

自“三大改造”完成至今,，宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)一直處于被嚴(yán)格控制的狀態(tài)，這主要是因?yàn)檎厥褂脵?quán)與農(nóng)村集體居住保障功能息息相關(guān),。為確保農(nóng)村集體的居住保障功能完好,，國家從法律和土地政策兩個(gè)角度都嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。

依照《物權(quán)法》,、《土地管理法》之規(guī)定并參考部分?。ㄖ陛犑校┏雠_(tái)的《農(nóng)村宅基地管理辦法》，總結(jié)得出取得宅基地使用權(quán)需具備以下三個(gè)條件：第一,，具備一定主體資格,，即成為某集體經(jīng)濟(jì)組織中的一員；第二，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地且其宅基地的面積不得超過省,、自治區(qū),、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；第三,，農(nóng)村村民出賣,、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的,，不予批準(zhǔn),。滿足上述三個(gè)條件的農(nóng)村村民，可以向村集體申請(qǐng)宅基地,。并且需要經(jīng)過鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核,，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)才能取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)。由此觀之,，宅基地使用權(quán)的獲得主要源于身份,，無需向村集體支付相應(yīng)的對(duì)價(jià)，第二個(gè)條件與第三個(gè)條件均為限制濫用宅基地資源而設(shè),。綜合宅基地使用權(quán)的取得方式,、限制取得條件，就可以看出宅基地具有保障村民集體居住功能的結(jié)論,。

將居民住房保障政策與農(nóng)民住房保障政策相比,，則更能支持上述結(jié)論。城鎮(zhèn)居民雖然可以享受經(jīng)濟(jì)適用房,、公積金等住房保障政策,，但仍需交納土地出讓金來獲取住房（商品房）底下地皮的使用權(quán)。農(nóng)民雖然享受不到城鎮(zhèn)居民住房保障政策,，但其可以無償取得宅基地使用權(quán),，無疑降低了自己的居住成本。況且目前我國宅基地雖然歸農(nóng)村集體所有,，但法律上并沒有關(guān)于宅基地使用權(quán)期限,、回收條件、回收主體及回收程序的具體規(guī)定,。也就是說理論上宅基地歸農(nóng)村集體所有,，但實(shí)際中幾乎是村民一直無償享有宅基地使用權(quán)，即使村民的宅基地上房屋滅失,，村集體也鮮有回收村民宅基地使用權(quán)的情況發(fā)生,。

三、限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的例外情形

無論是上文提及的相關(guān)法律規(guī)范還是土地政策,，目前都是以嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)為原則,，以有條件的流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)為例外,。（試點(diǎn)地區(qū)除外）因此，筆者下文將從限制宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的例外情形出發(fā),，從對(duì)立面角度闡述宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)條件,。

部分法律實(shí)務(wù)人士認(rèn)為《土地管理法》第六十二條確立的“一戶一宅”原則是直接否定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的結(jié)果，第六十三條前半句“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓……”是直接否定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的行為,，因此得出法律禁止流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的結(jié)論?！」P者對(duì)此結(jié)論持不同態(tài)度,。《土地管理法》第六十二條直接反映的是法律對(duì)“一戶多宅”的負(fù)面評(píng)價(jià),，但無法僅從法律對(duì)“一戶多宅”持否定態(tài)度的結(jié)果中逆向推導(dǎo)出來法律也禁止造成“一戶多宅”的方式——流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán),，因果關(guān)系中的“因”和“果”有先后順序，不能隨意顛倒,。另外,，《土地管理法》第六十三條被截?cái)酁椤稗r(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓”來理解是斷章取義,。本條前半句的完整表述為“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓,、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，強(qiáng)調(diào)的重點(diǎn)是農(nóng)民集體所有的土地不得隨意流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),，旨在控制農(nóng)民集體所有的土地性質(zhì)不得隨意變更為非農(nóng)用地，而非禁止流轉(zhuǎn)農(nóng)民集體所有的土地,。

在得出立法者限制宅基地流轉(zhuǎn)的根本意圖是確保村民集體居住保障功能完好之后,，對(duì)于分析限制宅基地流轉(zhuǎn)的例外情形就是水到渠成之事。簡單來說,，只要是不讓宅基地流出村民集體掌握的宅基地范圍就不會(huì)減損村民集體居住保障功能,。也就是說同一村民集體成員之間流轉(zhuǎn)該集體所有的宅基地是被允許的，因?yàn)闆]有造成集體所有的宅基地“外溢”,。沒有造成集體所有的宅基地“外溢”的典型流轉(zhuǎn)情形是同村農(nóng)民之間以買賣,、贈(zèng)與、租賃等方式出讓,、流轉(zhuǎn)本集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地的使用權(quán),。必須要說明的是，即使是在同一村民集體成員之間流轉(zhuǎn)該集體所有的宅基地,，也必須遵守“一戶一宅”且宅基地面積不超過省,、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)的基本原則,。如果本集體經(jīng)濟(jì)組織成員繼受取得農(nóng)村房屋及其所占宅基地后變成“一戶多宅”,，多余的宅基地應(yīng)該由土地行政管理部門進(jìn)行后續(xù)處理。

理論上，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間流轉(zhuǎn)宅基地必須滿足流轉(zhuǎn)雙方主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員且流轉(zhuǎn)的宅基地屬于流轉(zhuǎn)雙方主體所在村民集體經(jīng)濟(jì)組織所有兩個(gè)條件,，但司法實(shí)踐中,，除上述兩個(gè)條件外，司法實(shí)踐中直接以宅基地為標(biāo)的物進(jìn)行流轉(zhuǎn)的情況幾乎不存在,，更為常見的情形是以建于宅基地之上的地上房屋作為標(biāo)的物進(jìn)行流轉(zhuǎn),，這或許是實(shí)踐對(duì)嚴(yán)格限制宅基地流轉(zhuǎn)原則的回避和變相處理。雖然筆者目前并未找到直接禁止單純流轉(zhuǎn)農(nóng)村宅基地的法律規(guī)范,，但《<中華人民共和國物權(quán)法>條文理解與適用》一書明確指出:“宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,。”,，該觀點(diǎn)或多或少反映了最高人民法院對(duì)單純流轉(zhuǎn)宅基地的否定態(tài)度,。

四、宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)效力存在爭議的情形

法律規(guī)范既無法面面俱到,，又存在文義上的含混性,，不斷發(fā)展的司法實(shí)踐能不斷彌補(bǔ)和修正法律規(guī)范，但在此過程中,，必然爭議不斷,。筆者總結(jié)發(fā)現(xiàn)，在以下四種情形中法官對(duì)于宅基地流轉(zhuǎn)效力態(tài)度分歧巨大,。

（一）繼承宅基地及地上農(nóng)房

由于農(nóng)村宅基地與其地上房屋在物理關(guān)系上是一個(gè)整體,，“房隨地走”與“地隨房走”這兩個(gè)原則有機(jī)統(tǒng)一在“房地一體”的物理關(guān)系中，繼承人在取得被繼承人農(nóng)村房屋所有權(quán)時(shí),，客觀上也一并取得了該房屋占用的地基——宅基地的使用權(quán),。

韓松教授認(rèn)為：“非集體成員因買受或者繼承房屋取得集體土地的宅基地使用權(quán)不符合宅基地使用權(quán)的設(shè)定目的，因此,，就不應(yīng)當(dāng)允許其通過轉(zhuǎn)讓或者繼承房屋的方式取得宅基地使用權(quán),。” 山東省棗莊市山亭區(qū)人民法院在處理過一起以宅基地及其地上老屋為標(biāo)的物的繼承案件中也持有與韓松教授近似的觀點(diǎn)：“宅基地使用權(quán)作為一項(xiàng)特殊物權(quán),，與農(nóng)民個(gè)人的集體組織成員資格緊密相關(guān),。……根據(jù)我國現(xiàn)行法律規(guī)定,，基于身份關(guān)系無償從村集體經(jīng)濟(jì)組織獲得的宅基地使用權(quán),，應(yīng)作為一種特殊物權(quán)，不能作為遺產(chǎn)繼承,?！?/p>

筆者認(rèn)為，一概否認(rèn)以繼承宅基地之上的農(nóng)房的方式變相取得農(nóng)村宅基地使用權(quán)是不合理的,。

首先,，被繼承人能享有農(nóng)村房屋享的所有權(quán),。《繼承法》第三條第二款明確規(guī)定公民死亡時(shí)遺留的合法房屋是遺產(chǎn),，即公民死亡時(shí)遺留的合法房屋可以被繼承人所繼承,，至于房屋性質(zhì)在所不論。除非有特別法予以明確某類房屋不得繼承,，否則只要是合法來源的房屋均應(yīng)能夠被繼承,。縱觀《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》,，均無明文禁止繼承農(nóng)村房屋,，所以農(nóng)村房屋可以被繼承。倘若農(nóng)村房屋不能被非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員繼承,，而是在“房隨地走”的原則下歸屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織,，則無異于向社會(huì)傳達(dá)“農(nóng)村房屋可能面臨人死而被收歸集體的風(fēng)險(xiǎn)”，將直接貶損農(nóng)村房屋的價(jià)值,，戕害農(nóng)民的利益,。

其次，《物權(quán)法》以及各省出臺(tái)的《XX省農(nóng)村宅基地管理辦法》或《XX省實(shí)施<中華人民共和國土地管理法>辦法》都間接或直接承認(rèn)繼承人繼承取得被繼承人建設(shè)在宅基地之上農(nóng)村房屋的正當(dāng)性和合法性,。如《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》第十四條規(guī)定：“農(nóng)村村民因繼承等原因形成一戶擁有二處以上宅基地的,，多余的住宅應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)讓。受讓住宅的村民必須符合申請(qǐng)宅基地的條件,，并依照本辦法的規(guī)定辦理宅基地審批手續(xù),。農(nóng)村村民一戶擁有二處以上宅基地并且滿二年未轉(zhuǎn)讓其多余的住宅的，村民委員會(huì)可以向鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理機(jī)構(gòu)提出收回集體土地使用權(quán)的申請(qǐng),，經(jīng)縣（市）土地行政主管部門審查,、縣（市）人民政府批準(zhǔn)后收回，統(tǒng)一安排使用,。”,，由此觀之,，河北省不僅允許繼承人繼承農(nóng)村房屋，還準(zhǔn)許繼承宅基地,，甚至不要求宅基地的繼承人具備村民集體經(jīng)濟(jì)組織成員這樣的主體資格,。只是繼承人在繼承取得宅基地后，村委會(huì)有權(quán)對(duì)其多余的宅基地提出回收申請(qǐng),，縣（市）人民政府有權(quán)最終決定是否收回,。

再次，雖然繼承可能造成繼承人 “一戶多宅”或使宅基地使用權(quán)“溢出”到本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之外,，但繼承作為家庭財(cái)產(chǎn)權(quán)益流轉(zhuǎn)的基本方式已有千年歷史,，繼承觀念早已深入人心,，繼承方式也演化為社會(huì)規(guī)則之一早已被法律所繼受。中國正在加速城鄉(xiāng)一體化進(jìn)程,，越來越多的農(nóng)村人員流向城鎮(zhèn)落戶,，老一輩是農(nóng)民，兒孫輩是居民的現(xiàn)象極其普遍,。如果不正視社會(huì)現(xiàn)實(shí),，簡單粗暴地為了集中管理農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地而切斷家庭財(cái)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的通路，反而加劇了財(cái)產(chǎn)和社會(huì)的不穩(wěn)定性,。如何平衡保障村民集體居住條件與維護(hù)家庭財(cái)產(chǎn)正常流轉(zhuǎn),，恐怕不是簡單認(rèn)定繼承宅基地及其地上農(nóng)房無效那么簡單。

最后,，筆者所在的法院認(rèn)可繼承人繼承取得宅基地及其地上農(nóng)房的合法性和正當(dāng)性,，有大量的裁判案例予以支撐。雖然我院在此問題上采取認(rèn)可態(tài)度客觀上可能引起“一戶多宅”情況增加,，但解決“一戶多宅”的主體是村委會(huì),、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和縣（市）政府。如果相關(guān)政府對(duì)“一戶多宅”的問題解決不力,，沒做好“出口”的“排出工作”,反而責(zé)怪法院沒封好“入口”,，實(shí)在不應(yīng)該。

（二）居民向同村農(nóng)民轉(zhuǎn)讓宅基地及地上房屋

居民可以通過繼承取得農(nóng)村房屋所有權(quán)及宅基地使用權(quán),，農(nóng)民可以通過就學(xué),、入伍、工作和在城鎮(zhèn)買房落戶等方式變更戶籍性質(zhì)成為居民（包括小城鎮(zhèn)居民）,，上述情況都會(huì)導(dǎo)致非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居民享有農(nóng)村房屋所有權(quán)及其所占宅基地使用權(quán)的客觀現(xiàn)狀?，F(xiàn)實(shí)中這些居民有較高的意愿將其所有的農(nóng)村房屋連同所占的宅基地流轉(zhuǎn)出去。

根據(jù)前文分析,，居民將其所有的農(nóng)村房屋及其所占宅基地使用權(quán)通過繼承以外的方式轉(zhuǎn)讓給其他非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員（居民或農(nóng)民）的行為應(yīng)當(dāng)是無效的,，但以繼承以外的方式轉(zhuǎn)讓給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員是否有效存在爭議。

持無效觀點(diǎn)者認(rèn)為,，嚴(yán)格而言農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)主體雙方應(yīng)均系本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，出讓方不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí)出讓農(nóng)村房屋及其所占宅基地違反了《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無效。

筆者認(rèn)為,，在農(nóng)村房屋及其占用的宅基地以繼承以外的方式流轉(zhuǎn)時(shí),，最重要的是看受讓方是否具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格。如果受讓方具備相關(guān)資格,，則保證了流轉(zhuǎn)的宅基地未“溢出”甚至“重返”本集體經(jīng)濟(jì)組織,，不但不會(huì)減損本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住福利，更可能有利于本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住福利,。如果法律不承認(rèn)此種宅基地流轉(zhuǎn)方式,，當(dāng)農(nóng)民的身份已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)榫用瘢òㄐ〕擎?zhèn)居民）后無法將宅基地流轉(zhuǎn)出去,，宅基地只能滯留在居民手中，但居民無償占用宅基地在法律上又難以自圓其說,。同理,，如果居民繼承宅基地后也無法將其流轉(zhuǎn)出去，也將面臨同樣的尷尬局面,。既然居民繼承取得宅基地使用權(quán)是合理的,，那么賦予居民權(quán)利將其繼承所得的宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)出去也是必需的。

（三）受讓人后取得本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格

現(xiàn)實(shí)中常出現(xiàn)這樣的情況：某人生長于農(nóng)村,，后來或遷入城鎮(zhèn)定居或嫁到其它的村定居,，待其退休或離婚后想落葉歸根回重新回到本村生活，遂購買了本村的農(nóng)房,，并在其取得農(nóng)村房屋后將戶口落至農(nóng)村房屋所占宅院,，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織一員。

對(duì)于此種情形,，持否定態(tài)度一方的主要觀點(diǎn)是受讓人在不具備相關(guān)主體資格時(shí)與出讓人簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議,，違反了《土地管理法》的強(qiáng)制性規(guī)定，根據(jù)《合同法》第五十二條第五款的規(guī)定,，雙方所簽訂的合同自始無效,、當(dāng)然無效、絕對(duì)無效,。

筆者認(rèn)為,，如果出讓人在受讓人取得本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格之前以明示的方式積極主張合同無效，則該合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為無效,。如果出讓人在受讓人取得本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格之后才向其主張合同無效,，則該合同應(yīng)當(dāng)被認(rèn)定為有效，合同有效的起算時(shí)間即為受讓人取得本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格之時(shí),。因?yàn)殡p方當(dāng)事人的意思表示早已達(dá)成一致,，合同一直處于成立但未生效的狀態(tài)。當(dāng)受讓人取得本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格時(shí),，雙方當(dāng)事人的意思表示仍處于一致的狀態(tài),，又消除了阻礙合同生效的障礙，已成立的合同即可被賦予法律效力宣告合同生效,。

（四）循環(huán)流轉(zhuǎn)宅基地及地上房屋

所謂循環(huán)流轉(zhuǎn)，即同一宅基地及其地上房屋歷經(jīng)若干環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)并最終流轉(zhuǎn)回本集體經(jīng)濟(jì)組織成員手中,。循環(huán)流轉(zhuǎn)的示意圖如下：

甲→乙→丙…………→X

(轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物Y為宅基地及其地上房屋,，X系宅基地所屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員)

同一塊宅基地及其地上房屋進(jìn)行若干環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)時(shí)，由于最后一個(gè)環(huán)節(jié)的受讓人系宅基地所屬集體經(jīng)濟(jì)組織成員,，其滿足本文第三章,、第四章前三節(jié)討論的流轉(zhuǎn)有效的全部情形,，關(guān)于最后一個(gè)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)合同的有效性筆者不再贅述。在X取得農(nóng)村房屋及其所占宅基地后,，X的物權(quán)也因出讓人履行債務(wù)得以實(shí)現(xiàn),。此時(shí)，流轉(zhuǎn)標(biāo)的物Y的物權(quán)歸屬塵埃落定,。即使之前其他所有流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)都違反了宅基地流轉(zhuǎn)的強(qiáng)制性規(guī)定,，各流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的流轉(zhuǎn)合同均告無效，X之前的其他任何人也均無權(quán)主張返還轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物Y,。但關(guān)于各環(huán)節(jié)流轉(zhuǎn)合同的效力問題,，則需要根據(jù)本文第三章、第四章前三節(jié)歸納的不同情況結(jié)合《合同法》的規(guī)定具體判斷,。

五,、變相突破對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制

根據(jù)2011年版《民事案件案由規(guī)定》，分家析產(chǎn)糾紛下屬于婚姻家庭糾紛中的一項(xiàng)案由,，系將一個(gè)較大的家庭根據(jù)分家協(xié)議而分成幾個(gè)較小的家庭,，同時(shí)對(duì)共有財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分割，并確定各個(gè)成員的財(cái)產(chǎn)份額的行為,。家庭共有關(guān)系的存在是家庭共有財(cái)產(chǎn)的存在前提,，在家庭關(guān)系解體以后，即產(chǎn)生了家庭共有財(cái)產(chǎn)的分割問題,，由此引發(fā)的糾紛稱為分家析產(chǎn)糾紛,。分家析產(chǎn)涉及對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)的處理，在處理家庭財(cái)產(chǎn)糾紛時(shí),，應(yīng)把家庭共有財(cái)產(chǎn)與家庭成員共同生活期間的個(gè)人財(cái)產(chǎn)嚴(yán)格區(qū)分,，把家庭成員對(duì)家庭共有財(cái)產(chǎn)的分割與家庭成員之間的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與嚴(yán)格區(qū)分。

由于農(nóng)村房屋沒有產(chǎn)權(quán)證,，公證機(jī)關(guān)不愿意辦理涉及農(nóng)村房屋和宅基地的公證,，公安機(jī)關(guān)亦要求當(dāng)事人持有人民法院出具生效的調(diào)解書（調(diào)解書需明確農(nóng)村房屋歸屬）才能為非集體經(jīng)濟(jì)組織成員辦理遷入本集體經(jīng)濟(jì)組織的落戶手續(xù)。因此作為非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的原告為獲取本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格,，多以“分家析產(chǎn)糾紛”或“所有權(quán)確認(rèn)糾紛”為案由起訴至人民法院,，要求法院通過調(diào)解書確認(rèn)分家協(xié)議的效力或直接確認(rèn)訴爭標(biāo)的物的所有權(quán)歸屬。

筆者所在農(nóng)村地區(qū)早已不再新批宅基地,，宅基地使用權(quán)僅能通過繼受取得,。當(dāng)?shù)胤ㄔ簩徖淼纳婕罢亓鬓D(zhuǎn)的案件至少有三分之一是分家析產(chǎn)糾紛，而這也成為一家人之間分配,、流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)的主要手段,。在這些分家析產(chǎn)糾紛案件中，原被告當(dāng)事人之間就分家析產(chǎn)方案存在實(shí)質(zhì)爭議的情況寥寥無幾,，其真實(shí)意圖是通過無爭議的分家析產(chǎn)實(shí)現(xiàn)當(dāng)事人戶籍“非轉(zhuǎn)農(nóng)”變更,，進(jìn)而獲得享受本集體經(jīng)濟(jì)組織的一切福利資源的資格,。在此過程中，一處宅基地上的房屋可以被分割為若干份,，分別由多人所有,，出現(xiàn)“一宅多戶”的現(xiàn)象。比如父母的老房屋被分割為三份,，分別歸屬父母,、大兒子和小兒子。這樣一來,，本不具備本經(jīng)濟(jì)集體組織成員資格的大兒子和小兒子就可以持法院出具的調(diào)解書辦理戶籍變更,，成為本經(jīng)濟(jì)集體組織一員。

由于雙方當(dāng)事人之間沒有實(shí)質(zhì)爭議,，且以“分家析產(chǎn)糾紛”或“所有權(quán)確認(rèn)糾紛”之名掩蓋變相流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)之實(shí),，具有一定的迷惑性，增加了法官審查的難度,。以筆者所在法院為例,，對(duì)于此種性質(zhì)的“糾紛”，不僅派出法庭與民一庭掌握的審查標(biāo)準(zhǔn)不同,，甚至連同一部門中不同法官的裁判尺度也不盡相同,。鑒于公安機(jī)關(guān)見不到法院為其出具的調(diào)解書就不能為其辦理落戶，如果法院再以當(dāng)事人尚未取得本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資質(zhì)為由不能為其出具調(diào)解書,，則必然將當(dāng)事人推入“兩難”的境地,。但如果法院在處理此類案件中放松審查標(biāo)準(zhǔn)，無疑是變相突破對(duì)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制,。

結(jié)語

根據(jù)上文分析,，筆者認(rèn)為符合法律精神和法律規(guī)范的農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)情形（與其附屬的地上房屋共同流轉(zhuǎn)）主要為：（一）本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間流轉(zhuǎn)；（二）非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員向本集體經(jīng)濟(jì)組織成員流轉(zhuǎn),；（三）繼承,。

中共中央和國務(wù)院于2015年年初出臺(tái)了《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市,、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見》,，其中一項(xiàng)重要目標(biāo)就是改革完善農(nóng)村宅基地制度?！兑庖姟芬笸晟普貦?quán)益保障和取得方式,，探索農(nóng)民住房保障在不同區(qū)域戶有所居的多種實(shí)現(xiàn)形式。對(duì)因歷史原因形成超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地和一戶多宅等情況,，探索實(shí)行有償使用,；探索進(jìn)城落戶農(nóng)民在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自愿有償退出或轉(zhuǎn)讓宅基地；改革宅基地審批制度，發(fā)揮村民自治組織的民主管理作用,。筆者相信，不久的將來宅基地流轉(zhuǎn)的方式將進(jìn)一步擴(kuò)大,，宅基地獨(dú)立的交易價(jià)值將進(jìn)一步凸顯,。