隨著我國城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，不少農(nóng)村居民都愿意將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人,，然后搬到城市居住,。但農(nóng)村宅基地是屬于集體所有，每個(gè)村民享有的只是使用權(quán)，只有在符合法定條件的情況下才可以將自己的宅基地轉(zhuǎn)讓給他人,，而且在轉(zhuǎn)讓過程中還要注意某些事項(xiàng)以防范糾紛發(fā)生,。

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓條件

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓不同于商品房轉(zhuǎn)讓，其所有權(quán)受有限制,，即使是轉(zhuǎn)讓使用權(quán)也必須符合法定的條件,，具體農(nóng)村宅基地有效轉(zhuǎn)讓應(yīng)具備的條件為：

（一）必須是同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員轉(zhuǎn)讓，即同村的村民間買賣才有效,，城鎮(zhèn)居民或其他村村民購買宅基地在法律上均認(rèn)定為無效,。

（二）受讓人沒有住房和宅基地，或其他符合宅基地使用權(quán)分配條件的,。

（三）轉(zhuǎn)讓行為需征得集體組織同意,。需由村委會(huì)、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理所,、縣（市）國土資源局逐級(jí)審核,，批量報(bào)市人民政府批準(zhǔn)后，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）國土資源管理所逐宗落實(shí)到戶,。

（四）宅基地使用權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓,，土地隨房屋一并轉(zhuǎn)讓才有效。

（五）轉(zhuǎn)讓人擁有二處以上的農(nóng)村住房（含宅基地）,。

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓流程

農(nóng)村宅基地的買賣不同于普通商品房買賣,，因?yàn)槠渫恋貙儆诩w所有，未經(jīng)法定程序轉(zhuǎn)讓可能會(huì)無效,，具體的程序?yàn)椋?/p>

（一）宅基地買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會(huì)書面同意,；

（二）如系共有房屋，必須征得其他共有人同意,；

（三）應(yīng)提交戶口簿,、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)材料的原件,；

（四）應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)是否存在瑕疵：如是否存在抵押等擔(dān)保,、是否有人民法院采取查封等財(cái)產(chǎn)保全措施,；

（五）應(yīng)訂立書面買賣合同,、并辦理審批、過戶等手續(xù),。宅基地買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批,，并辦理“宅基地證”或“集體土地使用證”的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證”的過戶更名手續(xù),。

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓糾紛的處理

很多人青睞于農(nóng)村的環(huán)境而選擇購買農(nóng)村宅基地,，殊不知由于宅基地的特殊屬性而引發(fā)了各種各樣的買賣糾紛，對(duì)于不同的糾紛也有不同的處理方式,，一般有和解,、調(diào)解,、仲裁以及訴訟四種方式，而訴訟有時(shí)候卻是不得已而為之,，此時(shí)就需要注意：

（一）法院在判決時(shí),，會(huì)根據(jù)雙方的過錯(cuò)程度，適當(dāng)彌補(bǔ)購房者的損失,，前幾年,，法院一般會(huì)判決賣房者對(duì)購房者的房屋增建和裝修部分進(jìn)行賠償，但是對(duì)房屋增值部分賠償不多,。但是近年來,，法院開始對(duì)購房者的房屋增值損失進(jìn)行了越來越多的關(guān)注，購房者主張房屋增值部分的賠償也得到了越來越多的支持,。所以說,，對(duì)于宅基地買賣合同無效的購房者來說，可以主張多方面的賠償要求,，以彌補(bǔ)自己的損失,。

（二）法院對(duì)購房者進(jìn)行保護(hù)的前提是，賣房者過失比較大,，比如,，明明知道宅基地不能買賣還要進(jìn)行交易。所以,，購房者一定要掌握相關(guān)的證據(jù),。

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓需注意的問題

農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓與商品房買賣的相同之處就在于需訂立書面的轉(zhuǎn)讓協(xié)議，而在協(xié)議中就不得不注意相關(guān)事項(xiàng)以求防范糾紛的發(fā)生,，具體為：

（一）協(xié)議的效力問題,。

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議的效力要看具體的簽約對(duì)象，如果是本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓宅基地的,，那么該協(xié)議是有效的,；如果是向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人且未獲得集體經(jīng)濟(jì)組織同意的，轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán),，那么就是無效的,。因?yàn)楦鶕?jù)土地管理法的規(guī)定，宅基地屬于集體經(jīng)濟(jì)組織所有,，為了滿足本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的居住和生活需要,，不能向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外的成員進(jìn)行轉(zhuǎn)讓。

（二）協(xié)議無效的法律后果,。

根據(jù)合同法的規(guī)定,，協(xié)議無效的法律后果是恢復(fù)原狀，但是由于房屋買賣關(guān)系著人的基本居住權(quán)和生存權(quán)，因此一味的恢復(fù)原狀也不利于問題的解決,，因此可采取了變通的做法,，如果房屋尚未交付使用的恢復(fù)原狀；如果該房屋已經(jīng)交付買方居住使用,，那么本著尊重和維持現(xiàn)狀的原則處理,，駁回產(chǎn)權(quán)人要求購買人遷出的訴訟請(qǐng)求。

（三）如果遇到拆遷怎么辦,。

宅基地轉(zhuǎn)讓協(xié)議簽訂履行后遇到拆遷的,，那么法院可以直接以判決動(dòng)遷款的歸屬的方式處理雙方之間的糾紛，如果購買人是本集體經(jīng)濟(jì)組織的,，那么動(dòng)遷款均歸購買人所有,，如果購買人非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員或者甚至是城鎮(zhèn)戶口的，那么在動(dòng)遷款分配過程中可按照三七開的原則處理,。

由于大量的農(nóng)村人離開家鄉(xiāng)后就造成了不少宅基地空置問題,，我國政府為此出臺(tái)了相應(yīng)的政策，允許農(nóng)村宅基地買賣,，但只能出賣給本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員,，且出賣人不得再申請(qǐng)批準(zhǔn)宅基地?；谡?，對(duì)于想出賣宅基地的朋友，一定要了解清楚農(nóng)村宅基地買賣有效的條件,，謹(jǐn)防買賣無效的情形發(fā)生,，更要防范買賣糾紛的發(fā)生。