房地產(chǎn)信托融資指開發(fā)商通過信托方式為項目開發(fā)融集資金。房地產(chǎn)信托融資通過信托公司發(fā)行房地產(chǎn)信托計劃產(chǎn)品實現(xiàn),。開發(fā)商就房地產(chǎn)開發(fā)項目申請銀行開發(fā)貸款有嚴苛的條件要求（四證齊全,，開發(fā)商自有資金比例30%以上），項目前期融資十分艱巨,。但是,，房地產(chǎn)信托融資仍然有很大的發(fā)展空間和市場前景。

一,、房地產(chǎn)信托融資模式

信托是指委托人基于對受托人的信任,，將其財產(chǎn)權委托給受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名義,，為受益人的利益或者特定目的,，進行管理或者處分的行為。它是以財產(chǎn)為核心,、以信任為基礎,、以委托為方式的一種財產(chǎn)管理制度,。其本質(zhì)可概括為“受人之托，代人理財”,。房地產(chǎn)信托是信托業(yè)務的一種,。

所謂房地產(chǎn)信托，是指信托投資公司通過信托方式集中兩個或兩個以上委托人合法擁有的資金,，按委托人的意愿以自己的名義,，為受益人的利益或者特定目的，以不動產(chǎn)或其經(jīng)營企業(yè)為主要運用標的,，對房地產(chǎn)信托資金進行管理,、運用和處分的行為。房地產(chǎn)信托融資模式有：

（一）貸款型信托融資模式

在這種模式下,，信托投資公司作為受托人,，接受市場中不特定（委托人）投資者的委托，以信托合同的形式將其資金集合起來,，然后通過信托貸款的方式貸給開發(fā)商,，開發(fā)商定期支付利息并于信托計劃期限屆滿時償還本金給信托投資公司；信托投資公司定期向投資者支付信托受益并于信托計劃期限屆滿之時支付最后一期信托收益和償還本金給投資者,。

（二）股權型信托融資模式

在這種模式下,，信托投資公司以發(fā)行信托產(chǎn)品的方式從資金持有人手中募集資金，之后以股權投資的方式（收購股權或增資擴股）向項目公司注入資金,，同時項目公司或關聯(lián)的第三方承諾在一定的期限（如兩年）后溢價回購信托投資公司持有的股權,。

（三）混合型信托融資模式（夾層融資型）

?債權和股權相結合的混合信托投融資模式。它具備貸款類和股權類房產(chǎn)信托的基本特點,，同時也有自身方案設計靈活,、交易結構復雜的特色，通過股權和債權和組合滿足開發(fā)商對項目資金的需求,。

（四）財產(chǎn)受益型信托融資模式

利用信托的財產(chǎn)所有權與受益權相分離的特點,，開發(fā)商將其持有的房產(chǎn)信托給信托公司，形成優(yōu)先受益權和劣后受益權,，并委托信托投資公司代為轉(zhuǎn)讓其持有的優(yōu)先受益權,。信托公司發(fā)行信托計劃募集資金購買優(yōu)先受益權，信托到期后如投資者的優(yōu)先受益權未得到足額清償,，則信托公司有權處置該房產(chǎn)補足優(yōu)先受益權的利益，開發(fā)商所持有的劣后受益權則滯后受償,。

房地產(chǎn)信托融資的法律風險

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用信托資金,，雖然能在一定程度上解決融資難問題，但信托資金與銀行的開發(fā)貸款相比,，風險較大,，主要體現(xiàn)在以下幾個方面,，應引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高度關注：

1、融資成本高

信托資金不但需要向投資者支付約定的收益,，還要向信托公司支付管理費,，同時還要承擔名目繁多諸如信托財產(chǎn)管理和運用過程中發(fā)生的稅費、銀行保管費,、律師費,、審計費、評估費等中介費用,、信息披露費用,、信托終止時的清算費用、文件或賬冊制作,、印刷費用,、信托計劃營銷及推介費用等等費用，綜合成本比較高,。

目前,，受監(jiān)管趨嚴和房地產(chǎn)市場風險偏高影響，信托公司發(fā)放信托產(chǎn)品也在收緊,，供給減少,，而開發(fā)商籌資需求仍強烈，有些公司的信托融資利率可能達15%至18%,。另外,，信托資金一般要求一次性提取，一次性歸還,，容易造成資金沉淀,。

2、違約成本高,、風險大

開發(fā)貸款的逾期還款的違約后果是支付罰息,，而信托資金逾期歸還的后果很有可能整個項目公司易主。在信托融資協(xié)議中,，特別是股權類或權益類信托融資協(xié)議中,，一般會約定“對賭條款”，即一旦開發(fā)公司違約（一般定義為任何違反協(xié)議的行為）,，項目公司的股權則無條件地歸信托公司所有或由信托公司以任意方式處置,，同時還要求控股股東放棄其投入到項目公司的股東貸款。

對于這樣重要的條款,，我們發(fā)現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在談判中卻不十分重視,。我們推測其中的主要原因一是對自己的還款能力有信心，二是信托融資協(xié)議內(nèi)容繁多且大量使用專業(yè)術語,，確實讓人難以理解,。

3,、擔保措施多，影響企業(yè)再融資能力

由于信托資金是社會公眾的集合資金,，要求信托公司盡可能地避免風險,，因此，在融資協(xié)議中,，約定了眾多擔保措施,，包括股權質(zhì)押、土地等資產(chǎn)抵押,、控股公司,、關聯(lián)公司及實際控制人的擔保等等。而這些擔保措施往往會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的再融資能力,。

4,、監(jiān)管措施嚴、企業(yè)經(jīng)營自主權受到限制

信托公司對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的監(jiān)管包括兩個方面,，一是決策監(jiān)管,，要求參與甚至控制董事會，對董事會享有一票否決權,，有的信托公司甚至要求擁有董事會的絕對控制權,；二是資金監(jiān)管，在信托資金歸還前,，信托公司要求共同保管項目公司銀行預留印簽,，對一定額度以上的資金支付實現(xiàn)雙簽制。

5,、還款資金來源受限

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)歸還信托資金的來源一般為開發(fā)貸款及/或商品房預售資金,。而開發(fā)貸款根據(jù)相關規(guī)定只能用于工程建設。

另外,，根據(jù)《浙江省商品房預售資金監(jiān)管暫行辦法》的規(guī)定,，商品房預售資金實行封閉管理，除工程款外,，按監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管的項目工程預算清冊總額的20%可以用于監(jiān)管項目相應的前期工程費,、管理費、銷售費,、財務費,、不可預見費、稅費,、同步歸還本項目房地產(chǎn)開發(fā)貸款及其他費用,。

根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)項目公司控股股東向信托公司回購股權或回購權益的資金顯然不能從商品房預收款中列支,。因此,，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在使用信托資金必須考慮還款資金的來源問題。

6,、其他風險

如果使用資金的房地產(chǎn)項目公司是兩家或兩家以上投資者合作開發(fā)的,，則全體股東在信托資金的使用問題上必須達成一致意見，因為信托公司一般會要求所有股東簽署對股東權益有實質(zhì)性影響的擔保,、承諾類文書,，只要其中一家股東沒有簽署，信托資金可能無法劃付,；如果以增發(fā)股權或轉(zhuǎn)讓股權方式使用信托資金的,，還應注意項目公司當?shù)赝恋爻鲎屨摺?/p>

在一些城市，如果項目公司股東或者法定代表人發(fā)生變更,，視為股東之間存在違法的土地交易,，因此，在項目公司未取得國有土地使用證之前,，不要發(fā)生股權及法定代表人變更,；信托公司在退出時常常會以拋棄轉(zhuǎn)讓其名下的質(zhì)押物（如債權）的形式退出，如果發(fā)生該等情形,，還存在稅務風險,。

從我國目前的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品來看，既有投資者將資金委托給信托投資公司用于房地產(chǎn)投資,，也有房地產(chǎn)企業(yè)將房地產(chǎn)項目,、公司股權等委托給信托投資公司管理。也就是說,，既有資金信托,，也有不動產(chǎn)及其他財產(chǎn)信托。 雖然房地產(chǎn)信托同時受到信托投資公司,、房地產(chǎn)企業(yè)和投資者的青睞,，但由于我國信托法律制度不健全、房地產(chǎn)經(jīng)營風險度高,，房地產(chǎn)信托存在較高的法律風險,，應予嚴格控制。