現(xiàn)實生活中開發(fā)商或者是房主為了高額的利潤,，往往在有人交付定金或首付后又會以高價再次出售該房屋,，等到購房者要收房時才會發(fā)現(xiàn)這其中的貓膩兒。在遇到這樣的問題后購房者還能否真正的買到該房屋呢,，他們又該如何爭取到這房屋呢,？

一房二賣是指出賣人先后或同時以兩個買賣合同，將同一特定的房屋出賣給兩個不同的買受人,，又稱房屋的二重買賣,。

遭遇一房二賣應如何處理

現(xiàn)實生活中，有的不良商家或者賣房者在利益的驅(qū)使下將自己的房子進行多次買賣,，以騙取金錢,，購房者在買房時遇到一房多賣的情況時不要慌亂，可以參照以下幾種不同的一房多賣情況來處理,。

（一）部分合同已經(jīng)登記,，部分合同未登記，各購房消費者間權利沖突的處理

《城市商品房預售管理辦法》規(guī)定,，商品房預售合同應當辦理登記備案手續(xù),。理論界傾向于將預售登記解釋為預告登記，其效力為一種債權的保全手段,，審判部門采納登記對抗原則,，即預售登記具有對抗第三人的效力，未登記合同的權利不能對抗已登記合同的權利,。

1,、各購房消費者均未入住，但有的合同已為登記,，有的合同未登記,，購房消費者都起訴要求辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù)的，宜并案審理,，根據(jù)合同登記的對抗效力,，優(yōu)先保護已為登記的購房消費者，判令出賣人履行轉移房屋產(chǎn)權給登記購房消費者的義務,。未經(jīng)登記的購房消費者不宜列為訴訟第三人,，但登記購房消費者未交清的購房款，應由未登記購房消費者優(yōu)先受償,。

2,、如果購房人明知該房屋已經(jīng)預售，而惡意簽訂買賣合同并辦理登記的,，根據(jù)民法誠實信用和公序良俗的原理,，惡意損害第三人利益的權利不受保護,，其登記合同的權利不能得到保護。未登記的購房消費者可以行使撤銷權,，請求撤銷登記合同,，保護自己的合法權益，但應承擔舉證責任,。

（二）合同均已登記,，但房屋均未入住的，各購房消費者間權利沖突的處理

根據(jù)相關法律,、法規(guī)的規(guī)定,，房屋買賣合同登記產(chǎn)生兩方面的效力，一是對出賣人就該標的房屋的處分權進行限制,，二是產(chǎn)生公示公信力并得對抗第三人,。房屋買賣合同已登記，各購房消費者均未入住時,，由于合同登記是權利外觀顯征的標志,，應當根據(jù)登記的先后順序確定順位,，登記在先的權利人應當相對于登記在后的權利人得到優(yōu)先保護,。如果各購房消費者均起訴請求辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù)，應按照登記的先后順位,，判令出賣人履行轉移所有權給登記在先的購房消費者的義務,。登記在后的購房消費者可以向出賣人主張違約責任，并可就前登記購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償,。同樣,，應區(qū)分善意登記與惡意登記的不同情況，體現(xiàn)惡意不受保護的誠實信用原則,，維護交易的安全,。

（三）房屋已經(jīng)入住，各購房消費者間權利沖突的處理

不動產(chǎn)房屋的權利外觀顯征是登記而非交付,，此與動產(chǎn)的權利外觀顯征不同,。購房消費者入住房屋的行為，表明出賣人已為交付（部分履行）,，消費者已為占有使用,。不同的立法對占有賦予了不同的效力，但占有具有準物權的效力是各國立法共通的屬性,。在購房消費者占有使用該房屋與其他購房消費者發(fā)生權利沖突時,，首先應審查其行為是有權占有還是無權占有，無權占有不受法律保護,。

1,、至發(fā)生糾紛或起訴時,，各購房消費者均未進行預售合同登記，如已有購房消費者入住,，各購房消費者均起訴要求辦理產(chǎn)權轉移登記手續(xù),，由于出賣人對房屋已為交付，入住購房消費者為有權占有,，應優(yōu)先保護已入住的購房消費者,，判令出賣人履行轉移產(chǎn)權給已入住購房人的義務。對其他未入住的購房消費者,，可判令因合同不能履行而解除合同,，由出賣人承擔違約責任，并可就已入住購房消費者未交清的購房款優(yōu)先受償,。

2,、合同未登記的購房消費者已入住，而與已登記的購房消費者發(fā)生權利沖突時,，盡管未登記合同的購房消費者已占有使用該房屋,，但由于不動產(chǎn)權利的外觀顯征是登記而非交付，未經(jīng)登記的權利不能對抗已經(jīng)登記的權利,，因此經(jīng)登記的購房消費者應優(yōu)先于已入住但未登記的購房消費者受到保護,。由于房屋入住的情況較為復雜，人民法院不如政府相關職能部門熟悉情況,，且處理不好容易引發(fā)社會矛盾,，增加社會不穩(wěn)定因素，因此,，在已有購房消費者實際入住的情況下,，為爭取最好的社會效果，人民法院不宜就案辦案,，即使已登記的購房消費者起訴請求保護其對爭議房屋的優(yōu)先受償權成立,，也宜中止訴訟，建議政府有關部門進行協(xié)調(diào)后辦理相關手續(xù),。經(jīng)政府部門努力協(xié)調(diào)仍不能解決的,，由法院依照上述原則裁判。

（四）合同均未登記,、房屋均未入住的,，購房消費者間權利沖突的處理

債權具有相對性和平等的順序性，基于債權平等的原則,，債權之間本無所謂優(yōu)先的問題,，人民法院可判決出賣人向任何先起訴的買受人履行合同。但由于同一標的房屋上只能存在一個所有權,，不能由多個購房消費者對同一房屋分別享有所有權,。在各購房消費者均已交付全部或者大部分房款,，但均未辦理合同登記，且房屋均未入住時,，購房消費者起訴請求辦理產(chǎn)權登記手續(xù)的,，原則上應以訴訟的先后，結合合同有效成立的時間先后順序為判斷標準,，就同一財產(chǎn)對已經(jīng)起訴的當事人按照合同權利有效成立的先后順序確定所有權歸屬,。為避免同一法院或不同法院就同一標的房屋分別判歸不同購房消費者所有的尷尬現(xiàn)象，確保審判的法律效果與社會效果的有機統(tǒng)一,，對于各購房消費者分別起訴的案件在同一法院的,，宜按照一般共同訴訟合并審理，依據(jù)審理查明的事實,，依法判令被告履行轉移房屋產(chǎn)權給最先成立合同的購房消費者的義務,；案件在不同法院的，能移送的盡量移送到同一法院合并審理,。

如何防范一房二賣

與其等到發(fā)生一房二賣情形后費心處理,，不如在購房之初做好防范措施。在商品房預售合同簽訂后,，由于預售房尚未建好,，無法辦理房屋產(chǎn)權過戶手續(xù)，購房人不可能在不動產(chǎn)登記簿中登記為該房屋的所有權人,。此時,，雖然開發(fā)商承擔了依照合同約定轉讓所有權的義務，但購房人所享有的只是合同上的請求權,，不具有排他的效力，購房人無法阻止開發(fā)商將房屋另售給他人,。有些無良開發(fā)商與買房人簽了購房合同,，發(fā)現(xiàn)房價上漲，寧愿賠付違約金也要撕毀合同將房子另賣,，這種情況不時出現(xiàn),。

那么如何防止開發(fā)商一房二賣呢？為了保護購房人的權利,，我國《物權法》第二十條第一款明確規(guī)定可以對預售的房屋進行預告登記,。在預告登記后，預售房屋發(fā)生抵押,、另行出售給第三人,、強制執(zhí)行等情況時，這些行為都不能生效,。

需要注意的是,，預告登記后,，債權消滅（比如解除買賣合同）或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請不動產(chǎn)登記的，預告登記失效,。這意味著,，如果購房人沒有及時進行不動產(chǎn)登記，取得正式的房屋產(chǎn)權證,，那么三個月后預告登記就會失去效力,。一旦預告登記失效，賣房人進行“一房二賣”,，購房人的利益必將受損,。

一房二賣普遍存在于房地產(chǎn)買賣中，畢竟“人為財死鳥為食亡”,，在利益的誘惑下有人高價愿意買,，開發(fā)商自然愿意高價賣，可是這樣有違誠實信用,。所以購房者在購房之初要了解開發(fā)商的資質(zhì)以及平時在消費者中的聲譽如何,，如果有足夠的資金的話最好選擇一次性支付，盡量避免遇到一房二賣,。