1.客戶(hù)有權(quán)查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的五證,。購(gòu)房時(shí)只需看一下《國(guó)有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了,。開(kāi)發(fā)商要取得《國(guó)有土地使用證》就必須有《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，要取得《預(yù)售許可證》就必須有《規(guī)劃許可證》和《施工許可證》,。
2.根據(jù)商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定,，商品房預(yù)售實(shí)行許可制度，開(kāi)發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶(hù)簽署正式的《預(yù)售契約》,。開(kāi)發(fā)商在預(yù)售商品房之前應(yīng)取得《預(yù)售許可證》;未取得《預(yù)售許可證》銷(xiāo)售或預(yù)售商品房的,，屬于違法行為;開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂的商品房銷(xiāo)售或預(yù)售合同屬于無(wú)效合同。
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確規(guī)定,，出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)未取得商品房預(yù)售許可證明,，與買(mǎi)受人(購(gòu)房者)訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效,，但在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的,，可以認(rèn)定有效。據(jù)此,，若購(gòu)房者不愿再購(gòu)此房,，應(yīng)盡早起訴，解除預(yù)售合同,。否則,，若開(kāi)發(fā)商在起訴前把預(yù)售許可證辦出來(lái)了，預(yù)售合同很有可能不再被認(rèn)定無(wú)效,。若預(yù)售合同被認(rèn)定無(wú)效,，開(kāi)發(fā)商應(yīng)及時(shí)返還已收受的房款及定金，作為導(dǎo)致合同無(wú)效的過(guò)錯(cuò)方還應(yīng)承擔(dān)因此給購(gòu)房者造成的損失,。如故意隱瞞未取得預(yù)售許可證的事實(shí),，還可要求其承擔(dān)不超過(guò)已付房款一倍的賠償責(zé)任。
3.在沒(méi)有特殊約定的情況下,，貸款未獲得批準(zhǔn)時(shí)根據(jù)原因不同,，責(zé)任分配也不同,，通常有三種可能。
一,、?購(gòu)房者個(gè)人信用原因未通過(guò)貸款審核,，顯然是購(gòu)房者的責(zé)任。購(gòu)房者應(yīng)自籌資金支付房款,，如果不能自籌集資金會(huì)構(gòu)成違約,。最終只能解除《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，并承擔(dān)違約解除合同的賠償責(zé)任,。
二,、開(kāi)發(fā)商或其開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)未通過(guò)貸款審核，購(gòu)房者又無(wú)力或不愿意通過(guò)自籌款項(xiàng)支付房款,，應(yīng)認(rèn)定開(kāi)發(fā)商構(gòu)成違約,，并承擔(dān)違約責(zé)任。
三,、由于貸款政策和條件的變化等原因?qū)е潞灱s時(shí)本來(lái)可以辦理的貸款,，申請(qǐng)時(shí)發(fā)現(xiàn)無(wú)法辦理。這種由于貸款政策變化導(dǎo)致無(wú)法批貸,，買(mǎi)賣(mài)雙方主觀和客觀上都沒(méi)過(guò)錯(cuò),。但銀行不批貸，如果買(mǎi)家也不愿意或不能自籌款項(xiàng)付款,，也面臨一個(gè)合同解除的責(zé)任問(wèn)題,。如果是新開(kāi)發(fā)的商品房,，
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第23條有明確的處理方案：雙方互不追責(zé),，開(kāi)發(fā)商將已收取的房款本金及利息退還約購(gòu)房人。
上述三條處理方案,，都強(qiáng)調(diào)是在“沒(méi)有特殊約定的情況下”,，如果在合同中對(duì)上述情況雙方有明確約定的處理方案，那就要按雙方約定的方案處理,。
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2020-07-15 22:07:51
郭靖 服務(wù)方：
1.可以解除合同,，但是如果是你的問(wèn)題，需要按約定承擔(dān)違約責(zé)任,。但如果開(kāi)發(fā)商如你所言,，沒(méi)有預(yù)售許可，那么他的過(guò)錯(cuò)直接導(dǎo)致合同無(wú)效,，合同無(wú)效,，你的違約責(zé)任就無(wú)從談起。
2.應(yīng)該給你合同原件,，建議您直接和開(kāi)發(fā)商協(xié)商處理,，協(xié)商不成你可以向房管部門(mén)投訴,。
3.可以查詢(xún)開(kāi)發(fā)商的五證，其實(shí)你可以在售樓中心抄錄開(kāi)發(fā)商的五證編號(hào),，登陸當(dāng)?shù)氐牟樵?xún)網(wǎng)站并輸入編號(hào)便可驗(yàn)明“正身”,，進(jìn)而判斷該樓盤(pán)有無(wú)銷(xiāo)售資格。
4.這個(gè)理由很牽強(qiáng),，如果無(wú)法通過(guò)銀行貸款,，就需要自籌資金，否則需要承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任,。
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2020-07-15 22:16:25
