你說(shuō)的這個(gè)事情屬于房屋買賣合同糾紛案件。
按照你說(shuō)的這個(gè)情況來(lái)看,，開(kāi)發(fā)商存在明顯的違約行為,，你可以與對(duì)方協(xié)商處理，協(xié)商不成的話可以起訴對(duì)方要求承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任或賠償責(zé)任,。
在我們買房的時(shí)候,，大部分都是在新樓盤開(kāi)售的時(shí)候，去買期房,，晚了可能就沒(méi)有了,，但期房存在一個(gè)不確定性，有可能開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題,，過(guò)了很久都沒(méi)有交房,，或者是賣給了別人，違約了,，我們?cè)撛趺崔k?首先,，我們要明確一件事情，那就是：誰(shuí)違約,，誰(shuí)負(fù)責(zé),，如果是開(kāi)發(fā)商違約的話，責(zé)任在開(kāi)發(fā)商身上,，開(kāi)發(fā)商除了要把房屋的全部?jī)r(jià)款還有相應(yīng)的利息全款歸還給我們以外,，還要支付一筆違約金。
這個(gè)違約金不僅僅是個(gè)形式,，不是隨隨便便敷衍一點(diǎn)錢就可以了,，如果違約金少于你購(gòu)房貸款的損失和房屋裝修損失之類的費(fèi)用,，開(kāi)發(fā)商是需要繼續(xù)賠償差額部分的。開(kāi)發(fā)商違約的情況屬于合同糾紛,，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)按照合同約定的爭(zhēng)議解決方式選擇起訴或申請(qǐng)仲裁,，追究出賣人的違約責(zé)任。
如果開(kāi)發(fā)商違約你們可以參考以下方式處理：
索要違約金及相關(guān)稅費(fèi),，除房產(chǎn)全價(jià)款及相應(yīng)利息外,，開(kāi)發(fā)商還須賠付業(yè)主前期開(kāi)銷的費(fèi)用。在索要違約金方面,，假如是開(kāi)發(fā)商違約導(dǎo)致退房,，兩邊也在合同里約好了違約金，那么開(kāi)發(fā)商須按約好補(bǔ)償,。補(bǔ)償金除了房產(chǎn)全價(jià)款及相應(yīng)的利息外,，還包含業(yè)主前期已開(kāi)銷的一些費(fèi)用，如印花稅,、購(gòu)房契稅,、銷售手續(xù)費(fèi)、測(cè)繪費(fèi),、注冊(cè)費(fèi),、利息損失、購(gòu)房代理費(fèi)及專家費(fèi)等,，這些都算入消費(fèi)者實(shí)踐損失規(guī)劃內(nèi),，由開(kāi)發(fā)商補(bǔ)償。在退房款方面,，選用一次性付款的購(gòu)房者可直接要求開(kāi)發(fā)商交還自己所付資金及相應(yīng)利息,。但經(jīng)過(guò)按揭借貸、公積金借貸買房的狀況則要相對(duì)雜亂些,。實(shí)踐中，都是開(kāi)展商將應(yīng)退購(gòu)房款分成兩部分,，歸于買家首付款的部分直接交還給買家,，歸于買家向銀行借貸的部分直接交還給銀行，并視為買家已向銀行提早還款,。銀行接納還款并停止與購(gòu)房人的借貸合同,。此外，開(kāi)發(fā)商還應(yīng)付出購(gòu)房人首付款利息,。即從首付款交給日到開(kāi)發(fā)商償還日該筆首付款的利息收入,。若購(gòu)房人按揭借貸已進(jìn)入月供階段，開(kāi)發(fā)商相同應(yīng)償還購(gòu)房人月供及利息開(kāi)銷,。若購(gòu)房者要求退房時(shí),，已寓居了一段時(shí)間,，這期間表現(xiàn)的折舊費(fèi)應(yīng)由業(yè)主補(bǔ)償。在退房中若職責(zé)方為開(kāi)發(fā)商,，購(gòu)房者可不對(duì)房產(chǎn)折舊進(jìn)行補(bǔ)償,，若是購(gòu)房者的職責(zé)，開(kāi)發(fā)商則能夠不補(bǔ)償業(yè)主裝飾費(fèi),。
開(kāi)發(fā)商違約有哪些情形
(一)交樓缺驗(yàn)收證以及延期交樓,。
(二)交樓后與合同約定不符合。
還有很多的糾紛是因?yàn)橘?gòu)房人收樓后發(fā)現(xiàn)房屋的品質(zhì)與當(dāng)初合同約定的不相符,。具體情況有很多種,，比如面積有出入(大于3%)、窗戶的弧型窗變成平面窗,、水電氣未能到戶等等,，這都屬于開(kāi)發(fā)商的違約。但有時(shí)因?yàn)橐恍┘?xì)小的質(zhì)量瑕疵導(dǎo)致與合同約定的交樓標(biāo)準(zhǔn)不符,，則不應(yīng)當(dāng)看成是開(kāi)發(fā)商的違約,。
(三)不合理收費(fèi)。
購(gòu)房人關(guān)注的另外一個(gè)重要方面就是收費(fèi),，哪些費(fèi)用該收而哪些費(fèi)用不該收,。比如不能收取一年以上的物業(yè)管理費(fèi)，不能收取超出公攤部分的費(fèi)用,，不能強(qiáng)行收取辦理房產(chǎn)證的手續(xù)費(fèi)(業(yè)主也可自行辦理)等等,。如果開(kāi)發(fā)商單方面發(fā)生這些行為，則屬于開(kāi)發(fā)商違約,。
(四)交樓后發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題開(kāi)發(fā)商推委責(zé)任,，未及時(shí)修繕。
房屋作為一種產(chǎn)品,，發(fā)生質(zhì)量問(wèn)題是難免的,，但關(guān)鍵是發(fā)現(xiàn)問(wèn)題要及時(shí)解決。比如地下車庫(kù)漏水,、墻皮開(kāi)裂等等,。在購(gòu)房之初，購(gòu)房人都已經(jīng)交納了一筆維修基金以及物業(yè)管理費(fèi),，解決這些問(wèn)題是開(kāi)發(fā)商或者物業(yè)責(zé)無(wú)旁貸的,。
什么情況下才算是開(kāi)發(fā)商違約
(一)逾期交付房屋
逾期交房是指開(kāi)發(fā)商在合同約定的交房時(shí)間未交付房屋，這是目前存在的最普遍問(wèn)題,。很多購(gòu)房者雖然明知開(kāi)發(fā)商逾期交付房屋,，并且沒(méi)有任何免責(zé)事由，但因?yàn)榭梢砸蟮倪`約金很少或因?yàn)檫`約時(shí)間不是很長(zhǎng)就沒(méi)有主張,，這實(shí)際是對(duì)開(kāi)發(fā)商違約行為的一種縱容,。
(二)開(kāi)發(fā)商一房二賣
開(kāi)發(fā)商一房二賣是指開(kāi)發(fā)商先后以兩個(gè)買賣合同,，將同一特定的房屋出賣給兩個(gè)不同的買受人，給購(gòu)房者造成了嚴(yán)重的損害的違約行為,。在一房二賣中可能出現(xiàn)兩種情形：
1,、兩個(gè)買受人中，有一個(gè)買受人已取得房屋所有權(quán)證,。
2,、兩個(gè)買受人都沒(méi)有取得房屋所有權(quán)證。
(三)開(kāi)發(fā)商交付的房屋質(zhì)量存在問(wèn)題
開(kāi)發(fā)商建筑的房屋質(zhì)量問(wèn)題可以分為一般質(zhì)量問(wèn)題和嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題,。一般質(zhì)量問(wèn)題包括：裂縫,、脫皮、空鼓,、漏水,、漏電等;嚴(yán)重質(zhì)量問(wèn)題包括竣工驗(yàn)收不合格。
(四)開(kāi)發(fā)商交付的精裝房存在質(zhì)量問(wèn)題或與樣板間不同
購(gòu)房者購(gòu)買精裝修房,，通常價(jià)格要比清水房多付房款,，但在房屋交付后卻發(fā)現(xiàn)交付的精裝房與開(kāi)發(fā)商展示的樣板房有很大的差距。一般購(gòu)房者因缺乏專業(yè)知識(shí),，無(wú)法判斷其潛在的質(zhì)量缺陷,，比如設(shè)計(jì)缺陷、材料缺陷,、施工缺陷等,。
(五)開(kāi)發(fā)商未按期辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶
開(kāi)發(fā)商往往借口辦理產(chǎn)權(quán)登記的資料不齊，房管部門不給辦理初始登記,，才造成業(yè)主辦理不了產(chǎn)權(quán)證,，但開(kāi)發(fā)商以商品房買賣合同中沒(méi)有約定逾期辦理產(chǎn)權(quán)證的違約金來(lái)推卸責(zé)任。
(六)變更規(guī)劃設(shè)計(jì)
1,、開(kāi)發(fā)商不按批準(zhǔn)用途開(kāi)發(fā)房地產(chǎn),。
2、未經(jīng)業(yè)主同意,，擅自改變?cè)瓉?lái)規(guī)劃的樓層高度和房屋用途,，破壞規(guī)劃設(shè)計(jì)要求，致使原業(yè)主生活方便,、或采光,、通風(fēng),、寧?kù)o的環(huán)境,、空氣質(zhì)量等受到破壞。
3,、擅自改變承諾的容積率,、綠化率等,，導(dǎo)致小區(qū)容積率增大、綠化率縮小,、小區(qū)公建減少,。
4、開(kāi)發(fā)商違反規(guī)劃設(shè)計(jì)變更告知義務(wù),。
(七)逾期辦理產(chǎn)權(quán)證
綜合上面所說(shuō)的,，購(gòu)買房子雙方是一定要簽訂購(gòu)買合同的，就是為了防止其中有一方違約,，使另一方受到很大的損失,，因此，如果開(kāi)發(fā)房先違約,，那么購(gòu)房者可以按照合同的條例讓開(kāi)發(fā)商賠償,，雙方協(xié)商不下來(lái)的，就可以直接走法律的途徑來(lái)保護(hù)自己的合法權(quán)益,。
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收起
2020-03-31 16:08:40
